{"id":7527,"date":"2026-09-15T16:30:00","date_gmt":"2026-09-15T14:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.thesixtyone.com\/stairwell-cleaning-6-tenancy-law-myths-debunked\/"},"modified":"2026-09-15T16:30:00","modified_gmt":"2026-09-15T14:30:00","slug":"pulizia-scale-miti-diritto-locazione-sfatati","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.thesixtyone.com\/it\/pulizia-scale-miti-diritto-locazione-sfatati\/","title":{"rendered":"Pulizia delle scale: 6 falsi miti del diritto di locazione"},"content":{"rendered":"<p>Nel corridoio \u00e8 affisso un bigliettino: \u00abPulite le scale, tocca al 2\u00ba piano!\u00bb Sotto, una firma indecifrabile. Bigliettini del genere scatenano sorprendentemente spesso una vera e propria lite tra vicini, e nella maggior parte dei casi le parti litigano su presupposti che dal punto di vista legale non reggono affatto. Sulla pulizia delle scale si aggrappano tenaci mezze verit\u00e0, tra inquilini e locatori allo stesso modo. Chi deve pulire? Chi paga l'impresa? E chi risponde quando qualcuno scivola su un gradino umido? Sei di questi miti ricorrono in quasi ogni edificio. Qui li passiamo al vaglio, uno per uno.<\/p>\n<h2>Mito 1: \u00abTanto le scale le pulisce il locatore\u00bb<\/h2>\n<p>Il punto di partenza \u00e8 corretto. Ai sensi del \u00a7 535 del Codice civile tedesco (BGB), il locatore deve garantire all'inquilino un immobile locato nelle condizioni concordate contrattualmente, e questo comprende scale, corridoi e l'ingresso. Senza uno specifico accordo, la pulizia delle scale resta compito del locatore. Sbagliata \u00e8 solo la parolina \u00abtanto\u00bb: il locatore pu\u00f2 trasferire la pulizia delle scale agli inquilini e, nei contratti standard, lo fa quasi sempre.<\/p>\n<p>Ci\u00f2 che conta \u00e8 il come. Una clausola del contratto di locazione deve nominare esplicitamente l'obbligo di pulire le scale, e la sua portata deve restare riconoscibile per l'inquilino. Una frase spoglia come \u00abL'inquilino pulisce le scale\u00bb \u00e8 un invito alla lite. Una clausola solida, al contrario, definisce quattro punti:<\/p>\n<ul>\n<li>Aree: scale, pianerottoli, corridoio, scale della cantina, ingresso dell'edificio, spesso anche davanzali e ringhiere<\/li>\n<li>Frequenza: settimanale, ogni due settimane, pi\u00f9 spesso negli edifici molto frequentati<\/li>\n<li>Ordine: quale inquilino tocca quando, e chi sostituisce chi \u00e8 malato o in vacanza<\/li>\n<li>Materiali: chi fornisce mocio, secchio e detergenti<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"translation-block\">Un avviso in bacheca non sostituisce questo accordo. E il regolamento condominiale obbliga l'inquilino a pulire solo se \u00e8 effettivamente diventato parte integrante del contratto di locazione. Come allegato aggiunto unilateralmente, il regolamento condominiale in genere non basta. Chi si \u00e8 appena trasferito far\u00e0 bene a leggere la clausola durante il sopralluogo contrattuale, insieme agli altri <a href=\"https:\/\/www.thesixtyone.com\/it\/trasloco-nel-primo-appartamento-tutto-quello-che-dovete-sapere-come-neofiti\/\">obblighi legati al primo appartamento<\/a>.<\/p>\n<h2>Mito 2: \u00abUn'impresa di pulizie conviene solo dalle venti unit\u00e0 in su\u00bb<\/h2>\n<p>La pulizia svolta dagli inquilini stessi raramente fallisce per le dimensioni dell'edificio, ma fallisce sull'affidabilit\u00e0. In un edificio da sei unit\u00e0 con lavoratori a turni, bambini piccoli e due pendolari a lunga distanza, il miglior piano delle pulizie crolla dopo pochi mesi. Poi cominciano i conteggi: quale inquilino ha saltato il turno, chi ha solo spazzato a secco, chi non ha mai toccato la cantina?<\/p>\n<p class=\"translation-block\">Chi invece preferisce affidarsi a un'impresa di pulizie acquista soprattutto una pianificazione fissa. Fornitori di servizi come <a href=\"https:\/\/nordklar-reinigung.de\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">NordKlar Geb\u00e4udereinigung Hamburg<\/a> intervengono nei giorni concordati, lavorano con prodotti costanti e documentano le pulizie svolte. Il dibattito su se il pianerottolo del terzo piano sia stato davvero lavato si chiude qui. Per molti proprietari questo conta pi\u00f9 del prezzo, perch\u00e9 la pulizia delle scale non dipende pi\u00f9 da una comunit\u00e0 di residenti che si divide proprio su questo. Il fatto che i costi della pulizia delle scale possano di norma essere ribaltati sugli inquilini rende i conti ancora pi\u00f9 gestibili. Su questo torneremo a breve.<\/p>\n<figure style=\"width: 1376px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.thesixtyone.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/inhalt-dienstleister.jpg\" alt=\"Carrello per le pulizie con mocio e secchio nell&#039;ingresso di un condominio\"\/><figcaption class=\"wp-caption-text\">Una pianificazione fissa toglie alla comunit\u00e0 dei residenti il motivo di lite pi\u00f9 frequente.<\/figcaption><\/figure>\n<p>Anche in un piccolo edificio il contratto pu\u00f2 convenire se \u00e8 tagliato su misura in modo snello: intervalli brevi al piano terra, spazi pi\u00f9 ampi ai piani superiori, finestre e pulizie a fondo solo due volte l'anno. Se per le pulizie viene incaricato un custode, valgono le stesse regole per la fatturazione.<\/p>\n<h2>Mito 3: \u00abLa fattura dell'impresa di pulizie la paga il proprietario\u00bb<\/h2>\n<p class=\"translation-block\">Alla fine, di solito, a pagare \u00e8 la comunit\u00e0 degli inquilini. I costi della pulizia dell'edificio possono essere ribaltati come spese d'esercizio ai sensi del <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/betrkv\/__2.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00a7 2 n. 9 del Regolamento sulle spese d'esercizio<\/a>. Il regolamento nomina esplicitamente le parti dell'edificio a uso comune dei residenti, come vie d'accesso, corridoi, scale e cantine. Devono essere soddisfatte due condizioni: il contratto di locazione deve prevedere il ribaltamento delle spese d'esercizio e l'obbligo di pulizia deve spettare al locatore.<\/p>\n<p>Questo secondo punto \u00e8 uno di quelli che sia locatori sia inquilini tendono a trascurare. Non si possono avere entrambe le cose insieme. Se l'inquilino \u00e8 contrattualmente obbligato a pulire le scale da s\u00e9, nessun costo di pulizia pu\u00f2 comparire nel suo conteggio delle spese accessorie. Viceversa, il locatore non pu\u00f2 semplicemente affidare il compito a un'impresa nel corso di una locazione in essere e ribaltare a posteriori i costi che ne derivano sugli inquilini. Ci\u00f2 richiede una modifica del contratto, cio\u00e8 il consenso degli inquilini.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th><\/th>\n<th>Gli inquilini puliscono da s\u00e9<\/th>\n<th>Pulisce un fornitore di servizi<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Base<\/td>\n<td>Obbligo di pulizia dell'inquilino concordato nel contratto di locazione<\/td>\n<td>Contratto del locatore pi\u00f9 accordo di ribaltamento<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Conteggio delle spese accessorie<\/td>\n<td>nessuna voce per la pulizia dell'edificio<\/td>\n<td>ribaltabile ai sensi del \u00a7 2 n. 9 BetrKV<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Motivo di lite frequente<\/td>\n<td>frequenza, copertura, qualit\u00e0<\/td>\n<td>entit\u00e0 dei costi, principio di economicit\u00e0<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<figure style=\"width: 1200px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.thesixtyone.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/infografik-2.jpg\" alt=\"Infografica sulla pulizia delle scale che mostra le due opzioni: pulizia da parte degli inquilini e impresa di servizi\"\/><figcaption class=\"wp-caption-text\">Due strade, una regola: chi pulisce da s\u00e9 non contribuisce a pagare un'impresa di pulizie.<\/figcaption><\/figure>\n<h2>Mito 4: \u00abIgnora il piano delle pulizie e sarai sfrattato\u00bb<\/h2>\n<p>Non va cos\u00ec in fretta. Prima di qualsiasi conseguenza arriva la diffida formale: il locatore deve indicare in modo specifico la violazione dell'obbligo ed esigere che vi si ponga rimedio. Se ancora non succede nulla, la prestazione sostitutiva \u00e8 la misura consueta. Il locatore fa allora eseguire le pulizie da un incaricato e pu\u00f2 fatturarle all'inquilino inadempiente, non all'intera comunit\u00e0 dei residenti.<\/p>\n<p class=\"translation-block\">La risoluzione ai sensi del \u00a7 543 BGB richiede una violazione contrattuale grave e continuata. Un turno di pulizia dimenticato durante le vacanze estive non basta. Una scala lasciata sporca per mesi nonostante ripetuti avvertimenti pu\u00f2 bastare nel singolo caso. \u00c8 la proporzionalit\u00e0 a decidere e, nel dubbio, decide a favore del mantenimento dell'abitazione. Chi passa in rassegna gli annunci e <a href=\"https:\/\/www.thesixtyone.com\/it\/case-in-affitto\/\">confronta il prossimo contratto di locazione<\/a> dovrebbe quindi prendere la clausola sulla pulizia delle scale pi\u00f9 sul serio della questione del colore delle piastrelle.<\/p>\n<h2>Mito 5: \u00abIl locatore \u00e8 sempre responsabile per una caduta sulle scale bagnate\u00bb<\/h2>\n<p>L'obbligo di garantire la sicurezza sull'immobile spetta anzitutto al proprietario, ovvero al locatore: illuminazione, corrimano, gradini antiscivolo, vie di fuga sgombre. Questo obbligo pu\u00f2 essere trasferito agli inquilini o a un fornitore di servizi, ma non scompare nel farlo. Il locatore deve scegliere con cura e verificare se pulizie e sgombero vengono effettivamente svolti. La Corte federale di giustizia (BGH) ha inoltre chiarito che un locatore contrattualmente tenuto a garantire la sicurezza risponde della colpa dei suoi ausiliari come della propria.<\/p>\n<p>Per la vita quotidiana nell'edificio ci\u00f2 significa:<\/p>\n<ol>\n<li>Quando si lava, esporre un cartello di avvertimento o lavorare per settori, cos\u00ec da lasciare percorribile un lato asciutto.<\/li>\n<li>Niente passatoie non fissate, niente scatoloni e niente biciclette sui pianerottoli e sulle scale.<\/li>\n<li>Segnalare subito luci difettose e ringhiere traballanti, non solo al successivo turno di pulizia.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Chi, nonostante il pavimento bagnato e il cartello di avvertimento, sale di fretta due gradini alla volta deve accettare una parte di colpa. Una caduta sulle scale raramente ha un solo responsabile.<\/p>\n<figure style=\"width: 1200px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.thesixtyone.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/inhalt-haftung.jpg\" alt=\"Cartello di avviso su una scala appena lavata nell&#039;ingresso\"\/><figcaption class=\"wp-caption-text\">Un cartello di avvertimento non costa nulla e disinnesca sensibilmente la questione della responsabilit\u00e0.<\/figcaption><\/figure>\n<h2>Mito 6: \u00abIl turno di pulizia e il servizio invernale fanno parte della pulizia delle scale\u00bb<\/h2>\n<p>La Kehrwoche (turno settimanale di pulizia) \u00e8 un'usanza regionale, soprattutto nel Baden-W\u00fcrttemberg, dove storicamente era addirittura inserita nei regolamenti di polizia. Giuridicamente \u00e8 un obbligo di pulizia concordato nel contratto di locazione che ha un nome tutto suo, spesso completo del celebre cartello che passa da una porta all'altra. Ad Hannover o a Lipsia la stessa identica cosa si chiama semplicemente piano delle pulizie.<\/p>\n<p>Il servizio invernale, al contrario, \u00e8 un obbligo a s\u00e9. Lo sgombero e la spargitura di sabbia sul marciapiede e sull'accesso all'edificio seguono il regolamento comunale, non il piano di pulizia delle scale, e compaiono nel conteggio come voce separata. Perci\u00f2 un inquilino obbligato a pulire le scale non deve automaticamente spalare la neve. Ci\u00f2 richiede un accordo separato.<\/p>\n<p class=\"translation-block\">La situazione \u00e8 altrettanto chiara con i rifiuti ingombranti. Uno scaffale abbandonato nel corridoio non \u00e8 una questione del piano delle pulizie, ma di chi lo ha lasciato l\u00ec. Perci\u00f2, durante uno <a href=\"https:\/\/www.thesixtyone.com\/it\/addio-al-disordine-berlino-trucchi-per-uno-sgombero-senza-stress\/\">sgombero pi\u00f9 consistente del proprio appartamento<\/a>, conviene verificare la data del ritiro prima che gli scatoloni restringano per settimane la via di fuga.<\/p>\n<h2>Tre domande che ricorrono di continuo<\/h2>\n<h3>Cosa comprende la pulizia delle scale?<\/h3>\n<p>I compiti abituali sono spazzare e lavare scale e pianerottoli, pulire ringhiera e corrimano, l'ingresso dell'edificio incluso lo zerbino, e le scale della cantina. La pulizia dei vetri e le pulizie a fondo sono servizi extra e sono inclusi solo se il contratto di locazione li nomina esplicitamente.<\/p>\n<h3>Con quale frequenza va fatta la pulizia?<\/h3>\n<p>Lo stabiliscono il contratto di locazione o il regolamento condominiale. Un ritmo settimanale \u00e8 l'esempio comune negli edifici residenziali; con un uso intenso, locali commerciali nell'edificio o in inverno, la frequenza pu\u00f2 essere pi\u00f9 serrata.<\/p>\n<h3>Quanto costa la pulizia professionale delle scale?<\/h3>\n<p>Il costo della pulizia delle scale dipende dalla superficie, dal numero di piani, dalla frequenza e dagli spostamenti, per cui un prezzo forfettario \u00e8 poco serio. Nel conteggio delle spese accessorie i costi di pulizia compaiono come pulizia dell'edificio e vengono ripartiti tra gli inquilini secondo il criterio concordato.<\/p>\n<h2>I punti chiave in breve<\/h2>\n<ul>\n<li>Senza un accordo nel contratto di locazione, la pulizia delle scale resta compito del locatore (\u00a7 535 BGB).<\/li>\n<li>Il trasferimento agli inquilini ha effetto solo se aree, frequenza e copertura sono regolate in modo riconoscibile. Un avviso non basta.<\/li>\n<li>I costi di un'impresa possono essere ribaltati come pulizia dell'edificio ai sensi del \u00a7 2 n. 9 BetrKV, purch\u00e9 gli inquilini non puliscano comunque da s\u00e9.<\/li>\n<li>In caso di violazioni, l'ordine \u00e8: diffida formale, prestazione sostitutiva e, solo alla fine, risoluzione.<\/li>\n<li>L'obbligo di garantire la sicurezza resta in capo al locatore, anche quando affida il lavoro ad altri. Selezione e controllo ne fanno parte.<\/li>\n<li>Il servizio invernale non fa parte della pulizia delle scale; necessita di un proprio accordo nel contratto di locazione.<\/li>\n<\/ul>\n<p>*Questo articolo fornisce informazioni generali sul diritto di locazione e non sostituisce una consulenza legale nel singolo caso.*<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Who cleans, who pays, who&#8217;s liable? 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