Im Hausflur hängt ein Zettel: „Treppe putzen, 2. OG ist dran!“ Darunter eine Unterschrift, die niemand entziffern kann. Aus solchen Zetteln entsteht überraschend oft ein handfester Nachbarschaftsstreit, und meistens streiten die Beteiligten über Annahmen, die rechtlich gar nicht stimmen. Rund um die Treppenhausreinigung halten sich hartnäckige Halbwahrheiten, bei Mietern genauso wie bei Vermietern. Wer muss putzen? Wer zahlt die Firma? Und wer haftet, wenn jemand auf der feuchten Stufe ausrutscht? Sechs dieser Irrtümer begegnen einem in fast jedem Haus. Hier kommen sie der Reihe nach auf den Prüfstand.
Irrtum 1: „Das Treppenhaus putzt sowieso der Vermieter“
Der Ausgangspunkt stimmt. Nach § 535 BGB schuldet der Vermieter eine Mietsache in vertragsgemäßem Zustand, und dazu gehören auch Treppen, Flure und der Eingangsbereich. Ohne besondere Abrede bleibt die Reinigung des Treppenhauses seine Aufgabe. Falsch ist nur das Wörtchen „sowieso“: Der Vermieter darf die Treppenhausreinigung auf die Mieter übertragen, und in Formularmietverträgen tut er das fast immer.
Entscheidend ist das Wie. Eine Regelung im Mietvertrag muss die Pflicht zur Treppenhausreinigung ausdrücklich nennen, und ihr Umfang muss für den Mieter erkennbar bleiben. Ein nackter Satz wie „Der Mieter reinigt das Treppenhaus“ lädt zum Streit ein. Eine belastbare Klausel bestimmt dagegen vier Punkte:
- Flächen: Treppenläufe, Podeste, Hausflur, Kellerabgang, Hauseingang, oft auch Fenstersimse und Geländer
- Turnus: wöchentlich, alle zwei Wochen, in stark genutzten Häusern häufiger
- Reihenfolge: welcher Mieter wann dran ist und wer vertritt, wenn jemand krank oder im Urlaub ist
- Material: wer Wischmopp, Eimer und Reiniger stellt
Ein Aushang am schwarzen Brett ersetzt diese Vereinbarung nicht. Auch eine Hausordnung verpflichtet den Mieter nur dann zur Reinigung, wenn sie wirksam Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Als einseitig nachgeschobene Anlage reicht die Hausordnung in aller Regel nicht. Wer gerade erst einzieht, liest die Klausel am besten beim Vertragsdurchgang mit, zusammen mit den übrigen Pflichten rund um die erste eigene Wohnung.
Irrtum 2: „Eine Reinigungsfirma lohnt sich erst ab zwanzig Parteien“
An der Hausgröße scheitert die Reinigung durch die Mieter selten, an der Verlässlichkeit dagegen schon. In einem Sechsparteienhaus mit Schichtdienst, Kleinkindern und zwei Fernpendlern kippt der schönste Putzplan nach ein paar Monaten. Dann beginnt das Aufrechnen: Welcher Mieter hat ausgelassen, wer hat nur trocken gekehrt, wer hat den Keller nie angerührt?
Wer stattdessen eine Reinigungsfirma beauftragen möchte, kauft vor allem einen festen Turnus ein. Dienstleister wie NordKlar Gebäudereinigung Hamburg kommen an vereinbarten Tagen, arbeiten mit gleichbleibenden Mitteln und dokumentieren die erledigten Reinigungsarbeiten. Die Diskussion darüber, ob das Podest im dritten Stock nun gewischt war, hört damit auf. Für viele Eigentümer wiegt das schwerer als der Preis, weil die Treppenhausreinigung nicht mehr von einer Hausgemeinschaft abhängt, die sich darüber zerlegt. Dass sich die Kosten der Treppenhausreinigung in der Regel auf die Mieter umlegen lassen, macht die Rechnung zusätzlich überschaubar. Dazu gleich mehr.
Auch im kleinen Haus kann sich der Auftrag rechnen, wenn er schlank zugeschnitten ist: kurze Intervalle im Erdgeschoss, größere Abstände in den oberen Etagen, Fenster und Grundreinigung nur zweimal im Jahr. Wird ein Hausmeister mit den Reinigungsarbeiten beauftragt, gilt für die Abrechnung dasselbe.
Irrtum 3: „Die Rechnung der Reinigungsfirma zahlt der Eigentümer“
Sie zahlt am Ende meistens die Mietergemeinschaft. Die Kosten der Gebäudereinigung sind nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten umlegbar. Die Verordnung nennt ausdrücklich die von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen und Keller. Zwei Bedingungen müssen dafür erfüllt sein: Im Mietvertrag muss die Umlage der Betriebskosten vereinbart sein, und die Reinigungspflicht muss beim Vermieter liegen.
Diesen zweiten Punkt übersehen Vermieter und Mieter gleichermaßen gern. Beides zugleich geht nicht. Ist der Mieter laut Vertrag verpflichtet, selbst das Treppenhaus zu putzen, dürfen in seiner Nebenkostenabrechnung keine Reinigungskosten auftauchen. Umgekehrt darf der Vermieter die Aufgabe nicht im laufenden Mietverhältnis einfach an eine Firma geben und die anfallenden Kosten nachträglich auf die Mieter umlegen. Dafür braucht es eine Vertragsänderung, also die Zustimmung der Mieter.
| Mieter reinigen selbst | Dienstleister reinigt | |
|---|---|---|
| Grundlage | Reinigungspflicht des Mieters im Mietvertrag vereinbart | Auftrag des Vermieters plus Umlagevereinbarung |
| Nebenkostenabrechnung | keine Position Gebäudereinigung | umlagefähig nach § 2 Nr. 9 BetrKV |
| Häufiger Streitpunkt | Turnus, Vertretung, Qualität | Höhe der Kosten, Wirtschaftlichkeitsgebot |
Irrtum 4: „Wer den Putzplan ignoriert, bekommt die Kündigung“
So schnell geht es nicht. Vor jeder Konsequenz steht die Abmahnung: Der Vermieter muss die Pflichtverletzung konkret benennen und zur Erfüllung auffordern. Passiert weiterhin nichts, ist die Ersatzvornahme das übliche Mittel. Der Vermieter lässt die Reinigungsarbeiten dann von einer Kraft durchführen und kann sie dem säumigen Mieter in Rechnung stellen, nicht der ganzen Hausgemeinschaft.
Eine Kündigung nach § 543 BGB setzt eine erhebliche, fortgesetzte Vertragsverletzung voraus. Eine vergessene Kehrwoche im Sommerurlaub trägt das nicht. Ein monatelang verdrecktes Treppenhaus trotz mehrfacher Abmahnung kann es im Einzelfall tragen. Die Verhältnismäßigkeit entscheidet, und im Zweifel entscheidet sie zugunsten des Wohnraums. Wer sich gerade durch Anzeigen arbeitet und den nächsten Mietvertrag vergleicht, sollte die Klausel zur Treppenhausreinigung deshalb ernster nehmen als die Frage nach der Fliesenfarbe.
Irrtum 5: „Für einen Sturz auf der nassen Treppe haftet immer der Vermieter“
Die Verkehrssicherungspflicht für das Gebäude liegt zunächst beim Eigentümer beziehungsweise Vermieter: Beleuchtung, Handlauf, rutschfeste Stufen, freie Fluchtwege. Diese Pflicht lässt sich auf Mieter oder auf einen Dienstleister übertragen, sie verschwindet dadurch aber nicht. Der Vermieter muss sorgfältig auswählen und kontrollieren, ob tatsächlich gereinigt und geräumt wird. Der BGH hat zudem klargestellt, dass ein Vermieter, der die Verkehrssicherung vertraglich schuldet, für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen einsteht wie für eigenes.
Für den Alltag im Haus heißt das:
- Beim Wischen ein Warnschild aufstellen oder abschnittsweise arbeiten, damit eine trockene Seite begehbar bleibt.
- Keine losen Läufer, keine Kartons und keine Fahrräder auf Podesten und Treppenläufen.
- Defekte Leuchten und wackelnde Geländer sofort melden, nicht erst beim nächsten Putztermin.
Wer trotz Nässe und Warnschild in Eile zwei Stufen auf einmal nimmt, muss sich ein Mitverschulden anrechnen lassen. Ein Sturz im Treppenhaus hat selten nur einen Verantwortlichen.
Irrtum 6: „Kehrwoche und Winterdienst gehören zur Treppenhausreinigung dazu“
Die Kehrwoche ist eine regionale Eigenheit, vor allem in Baden-Württemberg, wo sie historisch sogar in Polizeiverordnungen stand. Rechtlich ist sie eine im Mietvertrag vereinbarte Reinigungspflicht mit eigenem Namen, oft samt dem berühmten Schild, das von Wohnungstür zu Wohnungstür wandert. In Hannover oder Leipzig heißt dasselbe schlicht Putzplan.
Der Winterdienst ist dagegen eine eigenständige Pflicht. Räumen und Streuen auf Gehweg und Hauszugang folgt der kommunalen Satzung, nicht dem Putzplan im Treppenhaus, und erscheint in der Abrechnung als eigene Position. Ist ein Mieter zur Treppenhausreinigung verpflichtet, muss er deshalb nicht automatisch Schnee schieben. Das braucht eine gesonderte Vereinbarung.
Ähnlich klar ist die Lage bei Sperrmüll. Ein ausrangiertes Regal im Hausflur ist kein Fall für den Putzplan, sondern Sache dessen, der es dort abgestellt hat. Bei einer größeren Entrümpelung der eigenen Wohnung lohnt deshalb der Blick auf den Abholtermin, bevor die Kartons wochenlang den Fluchtweg verengen.
Drei Fragen, die immer wieder auftauchen
Was gehört zur Treppenhausreinigung?
Üblich sind Kehren und Wischen der Treppen und Podeste, das Reinigen von Geländer und Handlauf, der Hauseingang samt Fußmatte sowie der Kellerabgang. Fensterputzen und Grundreinigung sind Sonderleistungen und gehören nur dazu, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt.
Wie oft ist die Reinigung durchzuführen?
Das bestimmt der Mietvertrag oder die Hausordnung. Ein wöchentlicher Rhythmus ist in Wohnhäusern das gängige Beispiel, bei starker Nutzung, Gewerbe im Haus oder im Winter darf der Turnus enger liegen.
Was kostet eine professionelle Treppenhausreinigung?
Die Kosten der Treppenhausreinigung hängen von Fläche, Etagenzahl, Turnus und Anfahrt ab, ein Pauschalpreis ist deshalb unseriös. In der Nebenkostenabrechnung stehen die Reinigungskosten als Gebäudereinigung und werden nach dem vereinbarten Schlüssel auf die Mieter verteilt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Vereinbarung im Mietvertrag bleibt die Reinigung des Treppenhauses Aufgabe des Vermieters (§ 535 BGB).
- Die Übertragung auf die Mieter wirkt nur, wenn Flächen, Turnus und Vertretung erkennbar geregelt sind. Ein Aushang genügt dafür nicht.
- Die Kosten einer Firma sind als Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV umlegbar, solange die Mieter nicht ohnehin selbst putzen.
- Bei Verstößen gilt die Reihenfolge Abmahnung, Ersatzvornahme, Kündigung erst ganz am Ende.
- Die Verkehrssicherungspflicht bleibt beim Vermieter, auch wenn er die Arbeit abgibt. Auswahl und Kontrolle gehören dazu.
- Winterdienst ist kein Teil der Treppenhausreinigung, sondern braucht eine eigene Vereinbarung im Mietvertrag.
*Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.*
