En lapp är uppsatt i korridoren: ”Städa trappan, andra våningen står på tur!” Under den en signatur som ingen kan tyda. Lappar som dessa utlöser förvånansvärt ofta en fullskalig grannfejd, och för det mesta tvistar parterna om antaganden som juridiskt inte håller alls. Envisa halvsanningar klänger sig fast vid trappstädning, hos hyresgäster och hyresvärdar lika mycket. Vem måste städa? Vem betalar företaget? Och vem är ansvarig när någon halkar på ett fuktigt trappsteg? Sex av dessa myter dyker upp i nästan varje fastighet. Här granskas de, en efter en.
Myt 1: ”Hyresvärden städar ju trapphuset ändå”
Utgångspunkten är riktig. Enligt § 535 i den tyska civillagen (BGB) är hyresvärden skyldig att tillhandahålla hyresgästen en bostad i det avtalade skicket, och det inkluderar trappor, korridorer och entréområdet. Utan en särskild överenskommelse förblir trappstädningen hyresvärdens uppgift. Det enda som är fel är det lilla ordet ”ändå”: hyresvärden får överlåta trappstädningen på hyresgästerna, och i standardhyresavtal gör han det nästan alltid.
Det avgörande är hur. En klausul i hyresavtalet måste uttryckligen ange skyldigheten att städa trapphuset, och dess omfattning måste förbli tydlig för hyresgästen. En kal mening som ”Hyresgästen städar trapphuset” är en inbjudan till tvist. En gedigen klausul definierar däremot fyra punkter:
- Ytor: trappuppgångar, trappavsatser, korridor, källartrappor, byggnadsentré, ofta även fönsterbrädor och räcken
- Frekvens: varje vecka, varannan vecka, oftare i hårt trafikerade fastigheter
- Turordning: vilken hyresgäst som står på tur när, och vem som hoppar in vid sjukdom eller semester
- Material: vem som tillhandahåller mopp, hink och rengöringsmedel
En lapp på anslagstavlan ersätter inte detta avtal. Och ordningsreglerna förpliktigar bara hyresgästen att städa om de faktiskt har blivit en del av hyresavtalet. Som en ensidigt tillagd bilaga räcker ordningsregler i regel inte. Den som just har flyttat in gör klokt i att läsa klausulen redan under kontraktsgenomgången, tillsammans med de övriga skyldigheterna kring din första lägenhet.
Myt 2: ”Ett städföretag lönar sig först från tjugo enheter”
Att hyresgästerna städar själva faller sällan på fastighetens storlek, men det faller på tillförlitligheten. I en fastighet med sex enheter, skiftarbetare, småbarn och två långpendlare kollapsar det finaste städschema efter några månader. Sedan börjar poängräkningen: vilken hyresgäst hoppade över sin tur, vem sopade bara torrt, vem rörde aldrig källaren?
Den som i stället vill anlita ett städföretag köper framför allt ett fast schema. Tjänsteleverantörer som NordKlar Gebäudereinigung Hamburg kommer på överenskomna dagar, arbetar med enhetliga produkter och dokumenterar det utförda städarbetet. Diskussionen om huruvida trappavsatsen på tredje våningen verkligen blev moppad tar slut. För många fastighetsägare väger detta tyngre än priset, eftersom trappstädningen inte längre hänger på en boendegemenskap som sliter sig i stycken över den. Att kostnaderna för trappstädning oftast kan föras vidare på hyresgästerna gör kalkylen desto mer överskådlig. Mer om det strax.
Även i en liten fastighet kan avtalet löna sig om det skräddarsys snålt: korta intervall på bottenvåningen, större mellanrum på de övre våningarna, fönster och storstädning bara två gånger om året. Anlitas en fastighetsskötare för städarbetet gäller samma regler för faktureringen.
Myt 3: ”Ägaren betalar städföretagets faktura”
I slutänden är det oftast hyresgästgemenskapen som betalar. Kostnaderna för fastighetsstädning kan föras vidare som driftskostnader enligt § 2 nr 9 i den tyska driftskostnadsförordningen. Förordningen nämner uttryckligen de delar av byggnaden som de boende använder gemensamt, såsom entréer, korridorer, trappor och källare. Två villkor måste vara uppfyllda: hyresavtalet måste medge att driftskostnader förs vidare, och städskyldigheten måste ligga hos hyresvärden.
Den andra punkten är en som både hyresvärdar och hyresgäster gärna förbiser. Man kan inte ha bådadera samtidigt. Är hyresgästen avtalsenligt skyldig att städa trapphuset själv får inga städkostnader dyka upp i hans driftskostnadsavräkning. Omvänt får hyresvärden inte helt enkelt lämna över uppgiften till ett företag under pågående hyresförhållande och i efterhand föra över de resulterande kostnaderna på hyresgästerna. Det kräver en ändring av avtalet, det vill säga hyresgästernas samtycke.
| Hyresgästerna städar själva | Tjänsteleverantören städar | |
|---|---|---|
| Grund | Hyresgästens städskyldighet avtalad i hyresavtalet | Hyresvärdens avtal plus överenskommelse om vidareföring |
| Driftskostnadsavräkning | ingen post för fastighetsstädning | kan föras vidare enligt § 2 nr 9 BetrKV |
| Vanlig tvistepunkt | frekvens, täckning, kvalitet | kostnadsnivå, ekonomiprincipen |
Myt 4: ”Struntar du i städschemat blir du vräkt”
Det går inte så fort. Före varje konsekvens kommer den formella varningen: hyresvärden måste ange pliktbrottet konkret och kräva att det åtgärdas. Händer fortfarande ingenting är ersättningsutförande den vanliga åtgärden. Hyresvärden låter då en inhyrd person utföra städarbetet och kan fakturera det på den försumliga hyresgästen, inte på hela boendegemenskapen.
Uppsägning enligt § 543 BGB kräver ett allvarligt och pågående avtalsbrott. En bortglömd städtur under sommarsemestern räcker inte. Ett trapphus som lämnas smutsigt i månader trots upprepade varningar kan i enskilda fall räcka. Proportionaliteten avgör, och vid tvivel avgör den till bostadens fördel. Den som går igenom annonser och jämför sitt nästa hyresavtal bör därför ta klausulen om trappstädning mer på allvar än frågan om kaklets färg.
Myt 5: ”Hyresvärden är alltid ansvarig för ett fall i den blöta trappan”
Skyldigheten att upprätthålla säkerheten på fastigheten ligger i första hand hos ägaren, eller hyresvärden: belysning, ledstång, halksäkra steg, fria flyktvägar. Denna skyldighet kan överlåtas på hyresgäster eller på en tjänsteleverantör, men den försvinner inte i processen. Hyresvärden måste välja omsorgsfullt och kontrollera att städning och röjning faktiskt utförs. Den tyska högsta domstolen (BGH) har också slagit fast att en hyresvärd som är avtalsenligt bunden att upprätthålla säkerheten ansvarar för sina medhjälpares fel som för sina egna.
För vardagen i fastigheten betyder detta:
- Vid moppning, sätt upp en varningsskylt eller arbeta avsnitt för avsnitt så att en torr sida förblir gångbar.
- Inga lösa mattlöpare, inga kartonger och inga cyklar på trappavsatser och trappuppgångar.
- Anmäl trasiga lampor och vinglande räcken omedelbart, inte först vid nästa städtillfälle.
Den som trots det blöta golvet och varningsskylten rusar uppför två steg i taget får finna sig i en del av skulden. Ett fall i trapphuset har sällan bara en ansvarig part.
Myt 6: ”Städturordningen och vinterväghållningen ingår i trappstädningen”
Kehrwoche (den veckovisa städturordningen) är en regional sedvänja, framför allt i Baden-Württemberg, där den historiskt till och med skrevs in i polisförordningar. Juridiskt är det en städskyldighet avtalad i hyresavtalet som har ett eget namn, ofta komplett med den berömda skylten som vandrar från lägenhetsdörr till lägenhetsdörr. I Hannover eller Leipzig kallas exakt samma sak helt enkelt för ett städschema.
Vinterväghållningen är däremot en skyldighet för sig. Att skotta och sanda trottoaren och byggnadens tillfart följer den kommunala förordningen, inte trappstädningsschemat, och framträder i avräkningen som en egen post. En hyresgäst som är skyldig att städa trapphuset måste alltså inte automatiskt skotta snö. Det kräver en separat överenskommelse.
Läget är lika tydligt när det gäller grovsopor. En bortkastad hylla i korridoren är inte en fråga för städschemat utan för den som lämnade den där. Så vid en större rensning av den egna lägenheten lönar det sig att kolla upphämtningsdatumet innan kartongerna smalnar av flyktvägen i veckor.
Tre frågor som ständigt återkommer
Vad ingår i trappstädning?
De vanliga uppgifterna är att sopa och moppa trapporna och trappavsatserna, rengöra räcket och ledstången, byggnadsentrén inklusive dörrmattan samt källartrapporna. Fönsterputsning och storstädning är extratjänster och ingår bara om hyresavtalet uttryckligen anger dem.
Hur ofta måste städningen utföras?
Det fastställs av hyresavtalet eller ordningsreglerna. En veckorytm är det vanliga exemplet i bostadshus; vid hög belastning, kommersiella lokaler i fastigheten eller på vintern kan frekvensen vara tätare.
Vad kostar professionell trappstädning?
Kostnaden för trappstädning beror på ytan, antalet våningar, frekvensen och restiden, så ett schablonpris är oseriöst. I driftskostnadsavräkningen framträder städkostnaderna som fastighetsstädning och fördelas på hyresgästerna enligt den avtalade nyckeln.
De viktigaste punkterna i korthet
- Utan en överenskommelse i hyresavtalet förblir städningen av trapphuset hyresvärdens uppgift (§ 535 BGB).
- Att överlåta den på hyresgästerna får verkan bara om ytor, frekvens och täckning regleras tydligt. En lapp räcker inte.
- Ett företags kostnader kan föras vidare som fastighetsstädning enligt § 2 nr 9 BetrKV, så länge hyresgästerna inte städar själva ändå.
- Vid överträdelser är turordningen formell varning, ersättningsutförande och, först allra sist, uppsägning.
- Skyldigheten att upprätthålla säkerheten stannar hos hyresvärden, även när han lämnar över arbetet. Urval och övervakning hör till.
- Vinterväghållning ingår inte i trappstädningen; den behöver en egen överenskommelse i hyresavtalet.
*Denna artikel ger allmän information om hyresrätt och ersätter inte juridisk rådgivning i det enskilda fallet.*
