Nel corridoio è affisso un bigliettino: «Pulite le scale, tocca al 2º piano!» Sotto, una firma indecifrabile. Bigliettini del genere scatenano sorprendentemente spesso una vera e propria lite tra vicini, e nella maggior parte dei casi le parti litigano su presupposti che dal punto di vista legale non reggono affatto. Sulla pulizia delle scale si aggrappano tenaci mezze verità, tra inquilini e locatori allo stesso modo. Chi deve pulire? Chi paga l'impresa? E chi risponde quando qualcuno scivola su un gradino umido? Sei di questi miti ricorrono in quasi ogni edificio. Qui li passiamo al vaglio, uno per uno.
Mito 1: «Tanto le scale le pulisce il locatore»
Il punto di partenza è corretto. Ai sensi del § 535 del Codice civile tedesco (BGB), il locatore deve garantire all'inquilino un immobile locato nelle condizioni concordate contrattualmente, e questo comprende scale, corridoi e l'ingresso. Senza uno specifico accordo, la pulizia delle scale resta compito del locatore. Sbagliata è solo la parolina «tanto»: il locatore può trasferire la pulizia delle scale agli inquilini e, nei contratti standard, lo fa quasi sempre.
Ciò che conta è il come. Una clausola del contratto di locazione deve nominare esplicitamente l'obbligo di pulire le scale, e la sua portata deve restare riconoscibile per l'inquilino. Una frase spoglia come «L'inquilino pulisce le scale» è un invito alla lite. Una clausola solida, al contrario, definisce quattro punti:
- Aree: scale, pianerottoli, corridoio, scale della cantina, ingresso dell'edificio, spesso anche davanzali e ringhiere
- Frequenza: settimanale, ogni due settimane, più spesso negli edifici molto frequentati
- Ordine: quale inquilino tocca quando, e chi sostituisce chi è malato o in vacanza
- Materiali: chi fornisce mocio, secchio e detergenti
Un avviso in bacheca non sostituisce questo accordo. E il regolamento condominiale obbliga l'inquilino a pulire solo se è effettivamente diventato parte integrante del contratto di locazione. Come allegato aggiunto unilateralmente, il regolamento condominiale in genere non basta. Chi si è appena trasferito farà bene a leggere la clausola durante il sopralluogo contrattuale, insieme agli altri obblighi legati al primo appartamento.
Mito 2: «Un'impresa di pulizie conviene solo dalle venti unità in su»
La pulizia svolta dagli inquilini stessi raramente fallisce per le dimensioni dell'edificio, ma fallisce sull'affidabilità. In un edificio da sei unità con lavoratori a turni, bambini piccoli e due pendolari a lunga distanza, il miglior piano delle pulizie crolla dopo pochi mesi. Poi cominciano i conteggi: quale inquilino ha saltato il turno, chi ha solo spazzato a secco, chi non ha mai toccato la cantina?
Chi invece preferisce affidarsi a un'impresa di pulizie acquista soprattutto una pianificazione fissa. Fornitori di servizi come NordKlar Gebäudereinigung Hamburg intervengono nei giorni concordati, lavorano con prodotti costanti e documentano le pulizie svolte. Il dibattito su se il pianerottolo del terzo piano sia stato davvero lavato si chiude qui. Per molti proprietari questo conta più del prezzo, perché la pulizia delle scale non dipende più da una comunità di residenti che si divide proprio su questo. Il fatto che i costi della pulizia delle scale possano di norma essere ribaltati sugli inquilini rende i conti ancora più gestibili. Su questo torneremo a breve.
Anche in un piccolo edificio il contratto può convenire se è tagliato su misura in modo snello: intervalli brevi al piano terra, spazi più ampi ai piani superiori, finestre e pulizie a fondo solo due volte l'anno. Se per le pulizie viene incaricato un custode, valgono le stesse regole per la fatturazione.
Mito 3: «La fattura dell'impresa di pulizie la paga il proprietario»
Alla fine, di solito, a pagare è la comunità degli inquilini. I costi della pulizia dell'edificio possono essere ribaltati come spese d'esercizio ai sensi del § 2 n. 9 del Regolamento sulle spese d'esercizio. Il regolamento nomina esplicitamente le parti dell'edificio a uso comune dei residenti, come vie d'accesso, corridoi, scale e cantine. Devono essere soddisfatte due condizioni: il contratto di locazione deve prevedere il ribaltamento delle spese d'esercizio e l'obbligo di pulizia deve spettare al locatore.
Questo secondo punto è uno di quelli che sia locatori sia inquilini tendono a trascurare. Non si possono avere entrambe le cose insieme. Se l'inquilino è contrattualmente obbligato a pulire le scale da sé, nessun costo di pulizia può comparire nel suo conteggio delle spese accessorie. Viceversa, il locatore non può semplicemente affidare il compito a un'impresa nel corso di una locazione in essere e ribaltare a posteriori i costi che ne derivano sugli inquilini. Ciò richiede una modifica del contratto, cioè il consenso degli inquilini.
| Gli inquilini puliscono da sé | Pulisce un fornitore di servizi | |
|---|---|---|
| Base | Obbligo di pulizia dell'inquilino concordato nel contratto di locazione | Contratto del locatore più accordo di ribaltamento |
| Conteggio delle spese accessorie | nessuna voce per la pulizia dell'edificio | ribaltabile ai sensi del § 2 n. 9 BetrKV |
| Motivo di lite frequente | frequenza, copertura, qualità | entità dei costi, principio di economicità |
Mito 4: «Ignora il piano delle pulizie e sarai sfrattato»
Non va così in fretta. Prima di qualsiasi conseguenza arriva la diffida formale: il locatore deve indicare in modo specifico la violazione dell'obbligo ed esigere che vi si ponga rimedio. Se ancora non succede nulla, la prestazione sostitutiva è la misura consueta. Il locatore fa allora eseguire le pulizie da un incaricato e può fatturarle all'inquilino inadempiente, non all'intera comunità dei residenti.
La risoluzione ai sensi del § 543 BGB richiede una violazione contrattuale grave e continuata. Un turno di pulizia dimenticato durante le vacanze estive non basta. Una scala lasciata sporca per mesi nonostante ripetuti avvertimenti può bastare nel singolo caso. È la proporzionalità a decidere e, nel dubbio, decide a favore del mantenimento dell'abitazione. Chi passa in rassegna gli annunci e confronta il prossimo contratto di locazione dovrebbe quindi prendere la clausola sulla pulizia delle scale più sul serio della questione del colore delle piastrelle.
Mito 5: «Il locatore è sempre responsabile per una caduta sulle scale bagnate»
L'obbligo di garantire la sicurezza sull'immobile spetta anzitutto al proprietario, ovvero al locatore: illuminazione, corrimano, gradini antiscivolo, vie di fuga sgombre. Questo obbligo può essere trasferito agli inquilini o a un fornitore di servizi, ma non scompare nel farlo. Il locatore deve scegliere con cura e verificare se pulizie e sgombero vengono effettivamente svolti. La Corte federale di giustizia (BGH) ha inoltre chiarito che un locatore contrattualmente tenuto a garantire la sicurezza risponde della colpa dei suoi ausiliari come della propria.
Per la vita quotidiana nell'edificio ciò significa:
- Quando si lava, esporre un cartello di avvertimento o lavorare per settori, così da lasciare percorribile un lato asciutto.
- Niente passatoie non fissate, niente scatoloni e niente biciclette sui pianerottoli e sulle scale.
- Segnalare subito luci difettose e ringhiere traballanti, non solo al successivo turno di pulizia.
Chi, nonostante il pavimento bagnato e il cartello di avvertimento, sale di fretta due gradini alla volta deve accettare una parte di colpa. Una caduta sulle scale raramente ha un solo responsabile.
Mito 6: «Il turno di pulizia e il servizio invernale fanno parte della pulizia delle scale»
La Kehrwoche (turno settimanale di pulizia) è un'usanza regionale, soprattutto nel Baden-Württemberg, dove storicamente era addirittura inserita nei regolamenti di polizia. Giuridicamente è un obbligo di pulizia concordato nel contratto di locazione che ha un nome tutto suo, spesso completo del celebre cartello che passa da una porta all'altra. Ad Hannover o a Lipsia la stessa identica cosa si chiama semplicemente piano delle pulizie.
Il servizio invernale, al contrario, è un obbligo a sé. Lo sgombero e la spargitura di sabbia sul marciapiede e sull'accesso all'edificio seguono il regolamento comunale, non il piano di pulizia delle scale, e compaiono nel conteggio come voce separata. Perciò un inquilino obbligato a pulire le scale non deve automaticamente spalare la neve. Ciò richiede un accordo separato.
La situazione è altrettanto chiara con i rifiuti ingombranti. Uno scaffale abbandonato nel corridoio non è una questione del piano delle pulizie, ma di chi lo ha lasciato lì. Perciò, durante uno sgombero più consistente del proprio appartamento, conviene verificare la data del ritiro prima che gli scatoloni restringano per settimane la via di fuga.
Tre domande che ricorrono di continuo
Cosa comprende la pulizia delle scale?
I compiti abituali sono spazzare e lavare scale e pianerottoli, pulire ringhiera e corrimano, l'ingresso dell'edificio incluso lo zerbino, e le scale della cantina. La pulizia dei vetri e le pulizie a fondo sono servizi extra e sono inclusi solo se il contratto di locazione li nomina esplicitamente.
Con quale frequenza va fatta la pulizia?
Lo stabiliscono il contratto di locazione o il regolamento condominiale. Un ritmo settimanale è l'esempio comune negli edifici residenziali; con un uso intenso, locali commerciali nell'edificio o in inverno, la frequenza può essere più serrata.
Quanto costa la pulizia professionale delle scale?
Il costo della pulizia delle scale dipende dalla superficie, dal numero di piani, dalla frequenza e dagli spostamenti, per cui un prezzo forfettario è poco serio. Nel conteggio delle spese accessorie i costi di pulizia compaiono come pulizia dell'edificio e vengono ripartiti tra gli inquilini secondo il criterio concordato.
I punti chiave in breve
- Senza un accordo nel contratto di locazione, la pulizia delle scale resta compito del locatore (§ 535 BGB).
- Il trasferimento agli inquilini ha effetto solo se aree, frequenza e copertura sono regolate in modo riconoscibile. Un avviso non basta.
- I costi di un'impresa possono essere ribaltati come pulizia dell'edificio ai sensi del § 2 n. 9 BetrKV, purché gli inquilini non puliscano comunque da sé.
- In caso di violazioni, l'ordine è: diffida formale, prestazione sostitutiva e, solo alla fine, risoluzione.
- L'obbligo di garantire la sicurezza resta in capo al locatore, anche quando affida il lavoro ad altri. Selezione e controllo ne fanno parte.
- Il servizio invernale non fa parte della pulizia delle scale; necessita di un proprio accordo nel contratto di locazione.
*Questo articolo fornisce informazioni generali sul diritto di locazione e non sostituisce una consulenza legale nel singolo caso.*
