Un mot est scotché dans le couloir : « Nettoyez les escaliers, c'est au 2e étage ! » En dessous, une signature illisible. Des mots comme ceux-ci déclenchent étonnamment souvent un véritable conflit de voisinage, et la plupart du temps les parties se disputent sur des idées reçues qui ne tiennent absolument pas juridiquement. Des demi-vérités tenaces s'accrochent au nettoyage de la cage d'escalier, aussi bien chez les locataires que chez les bailleurs. Qui doit nettoyer ? Qui paie la société ? Et qui est responsable quand quelqu'un glisse sur une marche humide ? Six de ces mythes reviennent dans presque tous les immeubles. Les voici passés au crible, un par un.
Mythe 1 : « De toute façon, c'est le bailleur qui nettoie la cage d'escalier »
Le point de départ est exact. En vertu du § 535 du Code civil allemand (BGB), le bailleur doit au locataire un logement dans l'état contractuellement convenu, ce qui inclut les escaliers, les couloirs et l'entrée. Sans accord spécifique, le nettoyage de la cage d'escalier reste la tâche du bailleur. Seule la locution « de toute façon » est fausse : le bailleur est autorisé à transférer le nettoyage de la cage d'escalier aux locataires, et dans les baux types, il le fait presque toujours.
Ce qui compte, c'est la manière. Une clause du bail doit désigner explicitement l'obligation de nettoyer la cage d'escalier, et son étendue doit rester identifiable pour le locataire. Une simple phrase du type « Le locataire nettoie la cage d'escalier » est une invitation au litige. Une clause solide, en revanche, définit quatre points :
- Zones : escaliers, paliers, couloir, escaliers de cave, entrée de l'immeuble, souvent aussi rebords de fenêtres et rampes
- Fréquence : hebdomadaire, toutes les deux semaines, plus souvent dans les immeubles très fréquentés
- Ordre : quel locataire intervient et quand, et qui remplace en cas de maladie ou de vacances
- Matériel : qui fournit la serpillière, le seau et les produits de nettoyage
Un avis affiché sur le panneau d'information ne remplace pas cet accord. Et le règlement intérieur n'oblige le locataire à nettoyer que s'il a effectivement été intégré au bail. Sous forme d'annexe ajoutée unilatéralement, le règlement intérieur ne suffit généralement pas. Toute personne qui vient d'emménager a tout intérêt à lire la clause lors de la visite contractuelle, en même temps que les autres obligations liées à votre premier appartement.
Mythe 2 : « Une société de nettoyage n'est rentable qu'à partir de vingt logements »
Le nettoyage assuré par les locataires eux-mêmes échoue rarement à cause de la taille de l'immeuble, mais bien à cause de la fiabilité. Dans un immeuble de six logements avec des travailleurs postés, des jeunes enfants et deux navetteurs longue distance, le meilleur des plannings de nettoyage s'effondre après quelques mois. Puis commence la comptabilité : quel locataire a sauté son tour, qui a seulement balayé à sec, qui n'a jamais touché à la cave ?
Celui qui préfère faire appel à une société de nettoyage achète avant tout un planning fixe. Des prestataires comme NordKlar Gebäudereinigung Hamburg interviennent aux jours convenus, travaillent avec des produits constants et documentent les tâches de nettoyage effectuées. Le débat pour savoir si le palier du troisième étage a vraiment été lavé prend fin. Pour bien des propriétaires, cela compte plus que le prix, car le nettoyage de la cage d'escalier ne dépend plus d'une communauté de résidents qui se déchire à ce sujet. Le fait que les coûts du nettoyage de la cage d'escalier puissent généralement être répercutés sur les locataires rend le calcul d'autant plus gérable. Nous y reviendrons sous peu.
Même dans un petit immeuble, le contrat peut être rentable s'il est taillé au plus juste : intervalles courts au rez-de-chaussée, écarts plus larges aux étages supérieurs, fenêtres et nettoyage en profondeur seulement deux fois par an. Si un concierge est chargé des travaux de nettoyage, les mêmes règles s'appliquent à la facturation.
Mythe 3 : « C'est le propriétaire qui paie la facture de la société de nettoyage »
Au bout du compte, c'est généralement la communauté des locataires qui paie. Les frais de nettoyage de l'immeuble peuvent être répercutés comme charges d'exploitation au titre du § 2 n° 9 du règlement sur les charges d'exploitation. Le règlement mentionne explicitement les parties de l'immeuble utilisées en commun par les résidents, telles que les accès, les couloirs, les escaliers et les caves. Deux conditions doivent être réunies : le bail doit prévoir la répercussion des charges d'exploitation, et l'obligation de nettoyer doit incomber au bailleur.
Ce second point, aussi bien les bailleurs que les locataires aiment à l'oublier. On ne peut pas avoir les deux à la fois. Si le locataire est contractuellement tenu de nettoyer lui-même la cage d'escalier, aucun frais de nettoyage ne peut figurer dans son décompte de charges. Inversement, le bailleur ne peut pas simplement confier la tâche à une société en cours de bail et répercuter après coup les coûts qui en résultent sur les locataires. Cela suppose une modification du contrat, c'est-à-dire l'accord des locataires.
| Les locataires nettoient eux-mêmes | Un prestataire nettoie | |
|---|---|---|
| Fondement | Obligation de nettoyage du locataire convenue dans le bail | Contrat du bailleur et accord de répercussion |
| Décompte de charges | aucun poste de nettoyage de l'immeuble | répercutable au titre du § 2 n° 9 BetrKV |
| Motif de conflit fréquent | fréquence, remplacement, qualité | niveau des coûts, principe d'économie |
Mythe 4 : « Ignorez le planning de nettoyage et vous serez expulsé »
Cela ne va pas aussi vite. Avant toute conséquence vient la mise en demeure formelle : le bailleur doit désigner précisément le manquement à l'obligation et exiger qu'il y soit remédié. Si rien ne se passe malgré tout, l'exécution de remplacement est la mesure habituelle. Le bailleur fait alors réaliser le nettoyage par un tiers rémunéré et peut le facturer au locataire défaillant, et non à l'ensemble de la communauté des résidents.
La résiliation au titre du § 543 du Code civil allemand (BGB) suppose un manquement contractuel grave et persistant. Un tour de nettoyage oublié pendant les vacances d'été ne suffit pas. Une cage d'escalier laissée sale pendant des mois malgré des avertissements répétés peut le justifier dans un cas particulier. C'est la proportionnalité qui tranche, et en cas de doute, elle tranche en faveur du maintien du logement. Toute personne qui parcourt les annonces et compare son prochain bail devrait donc prendre la clause de nettoyage de la cage d'escalier plus au sérieux que la question de la couleur des carreaux.
Mythe 5 : « Le bailleur est toujours responsable d'une chute sur les escaliers mouillés »
L'obligation de sécurité sur la propriété incombe d'abord au propriétaire, ou bailleur : éclairage, main courante, marches antidérapantes, voies de secours dégagées. Cette obligation peut être transférée aux locataires ou à un prestataire, mais elle ne disparaît pas pour autant. Le bailleur doit choisir avec soin et vérifier que le nettoyage et le déblaiement sont réellement effectués. La Cour fédérale de justice (BGH) a également précisé qu'un bailleur contractuellement tenu à une obligation de sécurité répond de la faute de ses auxiliaires d'exécution comme de la sienne propre.
Pour la vie quotidienne dans l'immeuble, cela signifie :
- Lors du lavage, posez un panneau d'avertissement ou travaillez section par section afin qu'un côté sec reste praticable.
- Pas de tapis mal fixés, pas de cartons ni de vélos sur les paliers et les escaliers.
- Signalez immédiatement les éclairages défectueux et les rampes branlantes, et non pas seulement lors du prochain créneau de nettoyage.
Toute personne qui, malgré le sol mouillé et le panneau d'avertissement, gravit deux marches à la fois doit accepter une part de responsabilité. Une chute dans la cage d'escalier n'a que rarement un seul responsable.
Mythe 6 : « Le tour de nettoyage et le service hivernal font partie du nettoyage de la cage d'escalier »
La Kehrwoche (tour de nettoyage hebdomadaire) est une coutume régionale, surtout dans le Bade-Wurtemberg, où elle était historiquement même inscrite dans les arrêtés de police. Juridiquement, il s'agit d'une obligation de nettoyage convenue dans le bail qui porte son propre nom, souvent accompagnée du fameux écriteau qui passe de porte en porte. À Hanovre ou à Leipzig, la même chose s'appelle tout simplement un planning de nettoyage.
Le service hivernal, en revanche, est une obligation à part entière. Le déblaiement et le salage du trottoir et de l'accès à l'immeuble relèvent de l'arrêté municipal, et non du planning de nettoyage de la cage d'escalier, et apparaissent dans le décompte comme un poste distinct. Un locataire tenu de nettoyer la cage d'escalier n'a donc pas automatiquement à pelleter la neige. Cela suppose un accord distinct.
La situation est tout aussi claire pour les encombrants. Une étagère abandonnée dans le couloir ne relève pas du planning de nettoyage, mais de la personne qui l'a laissée là. Ainsi, lors d'un grand débarras de votre propre appartement, il vaut mieux vérifier la date de collecte avant que les cartons ne rétrécissent la voie de secours pendant des semaines.
Trois questions qui reviennent sans cesse
Que comprend le nettoyage de la cage d'escalier ?
Les tâches habituelles sont le balayage et le lavage des escaliers et des paliers, le nettoyage de la rampe et de la main courante, de l'entrée de l'immeuble y compris le paillasson, ainsi que des escaliers de cave. Le nettoyage des vitres et le nettoyage en profondeur sont des prestations supplémentaires et ne sont inclus que si le bail les mentionne explicitement.
À quelle fréquence le nettoyage doit-il être effectué ?
Cela est fixé par le bail ou le règlement intérieur. Un rythme hebdomadaire est l'exemple courant dans les immeubles d'habitation ; en cas d'usage intensif, de locaux commerciaux dans l'immeuble ou en hiver, la fréquence peut être plus serrée.
Combien coûte un nettoyage professionnel de la cage d'escalier ?
Le coût du nettoyage de la cage d'escalier dépend de la surface, du nombre d'étages, de la fréquence et des déplacements ; un prix forfaitaire est donc peu sérieux. Dans le décompte de charges, les frais de nettoyage apparaissent comme nettoyage de l'immeuble et sont répartis entre les locataires selon la clé convenue.
L'essentiel en bref
- Sans accord dans le bail, le nettoyage de la cage d'escalier reste la tâche du bailleur (§ 535 BGB).
- Son transfert aux locataires ne prend effet que si les zones, la fréquence et le remplacement sont réglés de manière identifiable. Un simple avis ne suffit pas.
- Les frais d'une société peuvent être répercutés comme nettoyage de l'immeuble au titre du § 2 n° 9 BetrKV, à condition que les locataires ne nettoient pas déjà eux-mêmes.
- En cas de manquements, l'ordre est le suivant : mise en demeure formelle, exécution de remplacement et, seulement en tout dernier recours, résiliation.
- L'obligation de sécurité reste au bailleur, même lorsqu'il délègue le travail. Le choix et le contrôle en font partie.
- Le service hivernal ne fait pas partie du nettoyage de la cage d'escalier ; il nécessite son propre accord dans le bail.
*Cet article fournit des informations générales sur le droit locatif et ne remplace pas un conseil juridique dans un cas particulier.*
