Na korytarzu przyklejona kartka: „Umyć schody, 2. piętro na kolejce!”. Pod spodem podpis, którego nikt nie potrafi odczytać. Takie karteczki zaskakująco często wywołują pełnowymiarowy spór sąsiedzki, a najczęściej strony kłócą się o założenia, które w ogóle nie mają podstaw prawnych. Sprzątania klatki schodowej trzymają się uporczywe półprawdy, zarówno wśród najemców, jak i wynajmujących. Kto musi sprzątać? Kto płaci firmie? I kto odpowiada, gdy ktoś poślizgnie się na mokrym stopniu? Sześć z tych mitów pojawia się niemal w każdym budynku. Oto ich analiza, jeden po drugim.
Mit 1: „Wynajmujący i tak sprząta klatkę schodową”
Punkt wyjścia jest prawidłowy. Zgodnie z § 535 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) wynajmujący jest zobowiązany zapewnić najemcy przedmiot najmu w umownie uzgodnionym stanie, a to obejmuje schody, korytarze i strefę wejściową. Bez konkretnego uzgodnienia sprzątanie klatki schodowej pozostaje zadaniem wynajmującego. Błędne jest jedynie słówko „i tak”: wynajmujący może przenieść sprzątanie klatki schodowej na najemców i w standardowych umowach najmu niemal zawsze to robi.
Liczy się to, jak. Klauzula w umowie najmu musi wyraźnie nazwać obowiązek sprzątania klatki schodowej, a jego zakres musi pozostać rozpoznawalny dla najemcy. Suche zdanie w rodzaju „Najemca sprząta klatkę schodową” to zaproszenie do sporu. Solidna klauzula z kolei określa cztery punkty:
- Obszary: schody, podesty, korytarz, schody piwniczne, wejście do budynku, często także parapety i poręcze
- Częstotliwość: co tydzień, co dwa tygodnie, częściej w intensywnie użytkowanych budynkach
- Kolejność: który najemca ma dyżur i kiedy oraz kto zastępuje w razie choroby lub urlopu
- Materiały: kto zapewnia mop, wiadro i środki czystości
Ogłoszenie na tablicy informacyjnej nie zastępuje takiej umowy. A regulamin domowy zobowiązuje najemcę do sprzątania tylko wtedy, gdy skutecznie stał się częścią umowy najmu. Jako jednostronnie dołączony aneks regulamin domowy zwykle nie wystarcza. Osobom, które właśnie się wprowadziły, najlepiej doradzić, by przeczytały tę klauzulę podczas przekazania mieszkania, wraz z pozostałymi obowiązkami związanymi z pierwszym mieszkaniem.
Mit 2: „Firma sprzątająca opłaca się dopiero od dwudziestu lokali”
Sprzątanie przez samych najemców rzadko zawodzi z powodu wielkości budynku, ale zawodzi na niezawodności. W sześciolokalowym budynku z pracownikami zmianowymi, małymi dziećmi i dwoma osobami dojeżdżającymi na duże odległości najlepszy harmonogram sprzątania rozpada się po kilku miesiącach. Wtedy zaczyna się liczenie: który najemca opuścił swoją kolejkę, kto tylko zamiótł na sucho, kto nigdy nie tknął piwnicy?
Kto zamiast tego chce zatrudnić firmę sprzątającą, kupuje przede wszystkim stały harmonogram. Usługodawcy tacy jak NordKlar Gebäudereinigung Hamburg przychodzą w umówione dni, pracują z użyciem tych samych środków i dokumentują wykonane prace porządkowe. Spory o to, czy podest na trzecim piętrze naprawdę został umyty, dobiegają końca. Dla wielu właścicieli liczy się to bardziej niż cena, ponieważ sprzątanie klatki schodowej przestaje zależeć od wspólnoty mieszkańców, która się o to kłóci. To, że koszty sprzątania klatki schodowej można zwykle przenieść na najemców, sprawia, że rachunek staje się jeszcze prostszy. Więcej o tym za chwilę.
Nawet w małym budynku umowa może się opłacać, jeśli jest oszczędnie skrojona: krótkie odstępy na parterze, szersze na wyższych piętrach, mycie okien i gruntowne sprzątanie tylko dwa razy w roku. Jeśli do prac porządkowych zatrudniony jest dozorca, do rozliczenia stosuje się te same zasady.
Mit 3: „Fakturę firmy sprzątającej płaci właściciel”
Ostatecznie zazwyczaj płaci wspólnota najemców. Koszty sprzątania budynku można przenieść jako koszty eksploatacyjne zgodnie z § 2 nr 9 rozporządzenia o kosztach eksploatacyjnych. Rozporządzenie wprost wymienia części budynku użytkowane wspólnie przez mieszkańców, takie jak ciągi komunikacyjne, korytarze, schody i piwnice. Muszą być spełnione dwa warunki: umowa najmu musi przewidywać przeniesienie kosztów eksploatacyjnych, a obowiązek sprzątania musi spoczywać na wynajmującym.
Ten drugi punkt zarówno wynajmujący, jak i najemcy chętnie przeoczają. Nie można mieć obu naraz. Jeśli najemca jest umownie zobowiązany do samodzielnego sprzątania klatki schodowej, w jego rozliczeniu kosztów eksploatacyjnych nie mogą pojawić się żadne koszty sprzątania. I odwrotnie, wynajmujący nie może w trakcie trwającego najmu po prostu przekazać zadania firmie i przenieść wynikających z tego kosztów na najemców po fakcie. Wymaga to zmiany umowy, czyli zgody najemców.
| Najemcy sprzątają samodzielnie | Sprząta usługodawca | |
|---|---|---|
| Podstawa | Obowiązek sprzątania najemcy uzgodniony w umowie najmu | Umowa wynajmującego wraz z uzgodnieniem o przeniesieniu kosztów |
| Rozliczenie kosztów eksploatacyjnych | brak pozycji za sprzątanie budynku | możliwe do przeniesienia zgodnie z § 2 nr 9 BetrKV |
| Częsty punkt sporny | częstotliwość, zakres, jakość | wysokość kosztów, zasada gospodarności |
Mit 4: „Zignoruj harmonogram sprzątania, a wylecisz z mieszkania”
To nie dzieje się tak szybko. Przed jakąkolwiek konsekwencją następuje formalne upomnienie: wynajmujący musi konkretnie nazwać naruszenie obowiązku i zażądać jego usunięcia. Jeśli nadal nic się nie dzieje, zwykłym środkiem jest wykonanie zastępcze. Wynajmujący zleca wówczas prace porządkowe wynajętej osobie i może obciążyć nimi zalegającego najemcę, a nie całą wspólnotę mieszkańców.
Wypowiedzenie na podstawie § 543 BGB wymaga poważnego, trwałego naruszenia umowy. Zapomniana kolejka sprzątania podczas letnich wakacji tego nie uzasadni. Klatka schodowa pozostawiona w brudzie przez wiele miesięcy mimo wielokrotnych upomnień może to uzasadnić w konkretnym przypadku. Decyduje proporcjonalność, a w razie wątpliwości rozstrzyga na korzyść zachowania mieszkania. Kto przegląda oferty i porównuje swoją kolejną umowę najmu, powinien zatem potraktować klauzulę o sprzątaniu klatki schodowej poważniej niż kwestię koloru płytek.
Mit 5: „Za upadek na mokrych schodach zawsze odpowiada wynajmujący”
Obowiązek utrzymania bezpieczeństwa na nieruchomości spoczywa przede wszystkim na właścicielu, czyli wynajmującym: oświetlenie, poręcz, antypoślizgowe stopnie, drożne drogi ewakuacyjne. Obowiązek ten można przenieść na najemców lub na usługodawcę, ale nie znika on w tym procesie. Wynajmujący musi starannie wybierać i sprawdzać, czy sprzątanie i uprzątanie są rzeczywiście wykonywane. Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH) wyjaśnił również, że wynajmujący umownie zobowiązany do utrzymania bezpieczeństwa odpowiada za winę swoich pomocników tak jak za własną.
Dla codziennego życia w budynku oznacza to:
- Podczas mycia ustaw tablicę ostrzegawczą lub pracuj odcinkami, aby sucha strona pozostała przejezdna.
- Żadnych luźnych chodników, kartonów ani rowerów na podestach i klatkach schodowych.
- Uszkodzone lampy i chybotliwe poręcze zgłaszaj natychmiast, a nie dopiero przy kolejnym terminie sprzątania.
Kto mimo mokrej podłogi i tablicy ostrzegawczej wbiega po dwa stopnie naraz, musi przyjąć część winy. Upadek na klatce schodowej rzadko ma tylko jednego winnego.
Mit 6: „Kolejka sprzątania i odśnieżanie są częścią sprzątania klatki schodowej”
Kehrwoche (cotygodniowa kolejka sprzątania) to zwyczaj regionalny, przede wszystkim w Badenii-Wirtembergii, gdzie historycznie był nawet zapisany w przepisach porządkowych. Prawnie jest to obowiązek sprzątania uzgodniony w umowie najmu, który ma własną nazwę, często wraz ze słynną tabliczką wędrującą od drzwi do drzwi. W Hanowerze czy Lipsku dokładnie to samo nazywa się po prostu harmonogramem sprzątania.
Odśnieżanie z kolei to odrębny obowiązek. Uprzątanie i posypywanie chodnika oraz dojścia do budynku podlega przepisom gminnym, a nie harmonogramowi sprzątania klatki schodowej, i pojawia się w rozliczeniu jako osobna pozycja. Najemca zobowiązany do sprzątania klatki schodowej nie musi więc automatycznie odgarniać śniegu. Wymaga to osobnego uzgodnienia.
Podobnie jasna jest sytuacja z odpadami wielkogabarytowymi. Wyrzucona na korytarz półka to nie sprawa harmonogramu sprzątania, lecz osoby, która ją tam zostawiła. Dlatego podczas większego porządkowania własnego mieszkania warto sprawdzić termin odbioru, zanim kartony przez tygodnie zwężą drogę ewakuacyjną.
Trzy powracające pytania
Co obejmuje sprzątanie klatki schodowej?
Zwykłe zadania to zamiatanie i mycie schodów oraz podestów, czyszczenie poręczy i uchwytu, wejścia do budynku wraz z wycieraczką oraz schodów piwnicznych. Mycie okien i gruntowne sprzątanie to usługi dodatkowe i są uwzględniane tylko wtedy, gdy umowa najmu wyraźnie je wymienia.
Jak często trzeba sprzątać?
Określa to umowa najmu lub regulamin domowy. Cotygodniowy rytm to typowy przykład w budynkach mieszkalnych; przy intensywnym użytkowaniu, lokalach handlowych w budynku lub zimą częstotliwość może być większa.
Ile kosztuje profesjonalne sprzątanie klatki schodowej?
Koszt sprzątania klatki schodowej zależy od powierzchni, liczby pięter, częstotliwości i dojazdu, dlatego cena ryczałtowa jest niepoważna. W rozliczeniu kosztów eksploatacyjnych koszty sprzątania pojawiają się jako sprzątanie budynku i są rozdzielane między najemców według uzgodnionego klucza.
Najważniejsze punkty w skrócie
- Bez uzgodnienia w umowie najmu sprzątanie klatki schodowej pozostaje zadaniem wynajmującego (§ 535 BGB).
- Przeniesienie na najemców jest skuteczne tylko wtedy, gdy obszary, częstotliwość i zakres są rozpoznawalnie uregulowane. Ogłoszenie nie wystarcza.
- Koszty firmy można przenieść jako sprzątanie budynku zgodnie z § 2 nr 9 BetrKV, o ile najemcy i tak nie sprzątają sami.
- W razie naruszeń kolejność jest następująca: formalne upomnienie, wykonanie zastępcze i dopiero na samym końcu wypowiedzenie.
- Obowiązek utrzymania bezpieczeństwa pozostaje przy wynajmującym, nawet gdy przekaże on pracę. Wybór i nadzór są jego częścią.
- Odśnieżanie nie jest częścią sprzątania klatki schodowej; wymaga własnego uzgodnienia w umowie najmu.
*Ten artykuł zawiera ogólne informacje na temat prawa najmu i nie zastępuje porady prawnej w indywidualnym przypadku.*
