In de gang hangt een briefje: “Trap schoonmaken, de 2e verdieping is aan de beurt!” Eronder een handtekening die niemand kan ontcijferen. Briefjes als deze veroorzaken verrassend vaak een uitgesproken burenruzie, en meestal twisten de partijen over aannames die juridisch helemaal geen stand houden. Hardnekkige halve waarheden kleven aan trappenhuisreiniging, bij huurders en verhuurders. Wie moet schoonmaken? Wie betaalt het bedrijf? En wie is aansprakelijk als iemand op een vochtige trede uitglijdt? Zes van deze mythes duiken in vrijwel elk gebouw op. Hier gaan ze stuk voor stuk onder de loep.
Mythe 1: “De verhuurder maakt het trappenhuis toch wel schoon”
Het uitgangspunt klopt. Op grond van § 535 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) is de verhuurder de huurder een huurobject in de contractueel afgesproken staat verschuldigd, en daartoe behoren trappen, gangen en de entree. Zonder een specifieke afspraak blijft het schoonmaken van het trappenhuis de taak van de verhuurder. Alleen het woordje “toch wel” is fout: de verhuurder mag de trappenhuisreiniging aan de huurders overdragen, en in standaardhuurcontracten doet hij dat vrijwel altijd.
Waar het om gaat, is hoe. Een bepaling in het huurcontract moet de plicht om het trappenhuis schoon te maken uitdrukkelijk benoemen, en de omvang ervan moet voor de huurder herkenbaar blijven. Een kale zin als “De huurder maakt het trappenhuis schoon” is een uitnodiging tot ruzie. Een degelijke bepaling omschrijft daarentegen vier punten:
- Ruimtes: trappen, overlopen, gang, keldertrap, gebouwentree, vaak ook vensterbanken en leuningen
- Frequentie: wekelijks, om de twee weken, vaker in zwaar belaste gebouwen
- Volgorde: welke huurder wanneer aan de beurt is, en wie invalt als iemand ziek is of op vakantie
- Materialen: wie de dweil, emmer en schoonmaakmiddelen levert
Een mededeling op het prikbord vervangt deze afspraak niet. En huisregels verplichten de huurder alleen tot schoonmaken als ze daadwerkelijk deel van het huurcontract zijn geworden. Als eenzijdig toegevoegde bijlage volstaan huisregels doorgaans niet. Wie net is verhuisd, kan de bepaling het beste tijdens de oplevering doornemen, samen met de overige plichten rond uw eerste woning.
Mythe 2: “Een schoonmaakbedrijf loont pas vanaf twintig wooneenheden”
Het schoonmaken door de huurders zelf mislukt zelden door de omvang van het gebouw, maar wel door de betrouwbaarheid. In een gebouw met zes wooneenheden vol ploegwerkers, kleine kinderen en twee forenzen op lange afstand stort het mooiste schoonmaakschema na een paar maanden in. Dan begint het boekhouden: welke huurder heeft zijn beurt overgeslagen, wie heeft alleen droog geveegd, wie heeft de kelder nooit aangeraakt?
Wie in plaats daarvan een schoonmaakbedrijf wil inhuren, koopt vooral een vast schema. Dienstverleners zoals NordKlar Gebäudereinigung Hamburg komen op afgesproken dagen, werken met consistente producten en documenteren het uitgevoerde schoonmaakwerk. Het gekissebis over de vraag of de overloop op de derde verdieping nu echt gedweild was, komt tot een einde. Voor veel eigenaren telt dit zwaarder dan de prijs, want de trappenhuisreiniging hangt niet langer af van een bewonersgemeenschap die daarover uiteenvalt. Dat de kosten van trappenhuisreiniging doorgaans op de huurders kunnen worden verhaald, maakt de rekensom des te overzichtelijker. Daarover zo meteen meer.
Zelfs in een klein gebouw kan het contract lonen als het strak wordt afgestemd: korte intervallen op de begane grond, ruimere tussenpozen op de bovenverdiepingen, ramen en dieptereiniging slechts twee keer per jaar. Als voor het schoonmaakwerk een huismeester wordt ingeschakeld, gelden dezelfde regels voor de afrekening.
Mythe 3: “De eigenaar betaalt de factuur van het schoonmaakbedrijf”
Uiteindelijk betaalt meestal de huurdersgemeenschap. De kosten van gebouwreiniging kunnen als servicekosten worden doorberekend op grond van § 2 nr. 9 van de Duitse Verordening op de servicekosten. De verordening noemt uitdrukkelijk de gebouwdelen die de bewoners gezamenlijk gebruiken, zoals toegangswegen, gangen, trappen en kelders. Aan twee voorwaarden moet zijn voldaan: het huurcontract moet voorzien in het doorberekenen van servicekosten, en de schoonmaakplicht moet bij de verhuurder liggen.
Dat tweede punt zien zowel verhuurders als huurders graag over het hoofd. Je kunt niet beide tegelijk hebben. Als de huurder contractueel verplicht is het trappenhuis zelf schoon te maken, mogen er geen schoonmaakkosten op zijn servicekostenafrekening verschijnen. Omgekeerd mag de verhuurder de taak niet zomaar tijdens een lopende huurovereenkomst aan een bedrijf overdragen en de daaruit voortvloeiende kosten achteraf op de huurders verhalen. Daarvoor is een wijziging van het contract nodig, oftewel de instemming van de huurders.
| Huurders maken zelf schoon | Dienstverlener maakt schoon | |
|---|---|---|
| Grondslag | Schoonmaakplicht van de huurder in het huurcontract afgesproken | Contract van de verhuurder plus doorberekeningsafspraak |
| Servicekostenafrekening | geen post gebouwreiniging | doorberekenbaar op grond van § 2 nr. 9 BetrKV |
| Veelvoorkomend twistpunt | frequentie, invaldienst, kwaliteit | hoogte van de kosten, zuinigheidsbeginsel |
Mythe 4: “Negeer het schoonmaakschema en je wordt uit huis gezet”
Zo snel gaat dat niet. Vóór elk gevolg komt de formele waarschuwing: de verhuurder moet de plichtsverzuim concreet benoemen en eisen dat deze wordt hersteld. Gebeurt er nog steeds niets, dan is vervangende uitvoering de gebruikelijke maatregel. De verhuurder laat het schoonmaakwerk dan door een ingehuurde kracht uitvoeren en kan dit doorberekenen aan de in gebreke blijvende huurder, niet aan de hele bewonersgemeenschap.
Opzegging op grond van § 543 BGB vereist een ernstige, aanhoudende contractbreuk. Een vergeten schoonmaakbeurt tijdens de zomervakantie is daarvoor niet genoeg. Een trappenhuis dat maandenlang smerig blijft ondanks herhaalde waarschuwingen kan dat in een individueel geval wel zijn. De proportionaliteit geeft de doorslag, en in geval van twijfel valt die uit in het voordeel van het behoud van de woning. Wie advertenties doorneemt en zijn volgende huurcontract vergelijkt, moet de bepaling over trappenhuisreiniging daarom serieuzer nemen dan de kleur van de tegels.
Mythe 5: “De verhuurder is altijd aansprakelijk voor een val op de natte trap”
De zorgplicht voor de veiligheid op het terrein ligt in de eerste plaats bij de eigenaar, oftewel de verhuurder: verlichting, leuning, slipvaste treden, vrije vluchtroutes. Deze plicht kan aan huurders of aan een dienstverlener worden overgedragen, maar verdwijnt daarbij niet. De verhuurder moet zorgvuldig selecteren en controleren of het schoonmaken en opruimen ook daadwerkelijk gebeurt. Ook het Duitse Bundesgerichtshof (BGH) heeft duidelijk gemaakt dat een verhuurder die contractueel gehouden is de veiligheid te waarborgen, voor de fout van zijn hulppersonen instaat als voor zijn eigen fout.
Voor het dagelijks leven in het gebouw betekent dit:
- Zet bij het dweilen een waarschuwingsbord neer of werk in gedeeltes, zodat een droge kant begaanbaar blijft.
- Geen losse lopers, geen dozen en geen fietsen op overlopen en trappen.
- Meld defecte verlichting en wankele leuningen meteen, niet pas bij de volgende schoonmaakbeurt.
Wie ondanks de natte vloer en het waarschuwingsbord met twee treden tegelijk naar boven snelt, moet een deel van de schuld aanvaarden. Bij een val in het trappenhuis is zelden maar één partij verantwoordelijk.
Mythe 6: “De Kehrwoche en de winterdienst horen bij de trappenhuisreiniging”
De Kehrwoche (wekelijkse schoonmaakbeurt) is een regionaal gebruik, vooral in Baden-Württemberg, waar het historisch zelfs in politieverordeningen was vastgelegd. Juridisch is het een in het huurcontract afgesproken schoonmaakplicht die een eigen naam heeft, vaak compleet met het beroemde bordje dat van voordeur naar voordeur reist. In Hannover of Leipzig heet precies hetzelfde gewoon een schoonmaakschema.
De winterdienst is daarentegen een plicht op zich. Het ruimen en strooien van de stoep en de gebouwtoegang volgt de gemeentelijke verordening, niet het schoonmaakschema van het trappenhuis, en verschijnt als aparte post op de afrekening. Een huurder die verplicht is het trappenhuis schoon te maken, hoeft dus niet automatisch sneeuw te ruimen. Daarvoor is een aparte afspraak nodig.
Bij grofvuil ligt de situatie net zo helder. Een afgedankte kast in de gang is geen zaak voor het schoonmaakschema, maar voor degene die hem daar heeft neergezet. Tijdens een grotere opruiming van uw eigen woning loont het daarom om de ophaaldatum te controleren voordat de dozen wekenlang de vluchtroute versmallen.
Drie vragen die steeds terugkeren
Wat valt er onder trappenhuisreiniging?
De gebruikelijke taken zijn het vegen en dweilen van de trappen en overlopen, het reinigen van de leuning en handleuning, de gebouwentree inclusief de deurmat, en de keldertrap. Ramen wassen en dieptereiniging zijn extra diensten en zijn alleen inbegrepen als het huurcontract ze uitdrukkelijk noemt.
Hoe vaak moet er schoongemaakt worden?
Dat wordt bepaald door het huurcontract of de huisregels. Een wekelijks ritme is het gebruikelijke voorbeeld in woongebouwen; bij zwaar gebruik, bedrijfsruimten in het gebouw of in de winter kan de frequentie hoger liggen.
Wat kost professionele trappenhuisreiniging?
De kosten van trappenhuisreiniging hangen af van de oppervlakte, het aantal verdiepingen, de frequentie en de reisafstand, dus een vaste prijs is onbetrouwbaar. Op de servicekostenafrekening verschijnen de schoonmaakkosten als gebouwreiniging en worden ze volgens de afgesproken verdeelsleutel over de huurders verdeeld.
De kernpunten in het kort
- Zonder afspraak in het huurcontract blijft het schoonmaken van het trappenhuis de taak van de verhuurder (§ 535 BGB).
- Het overdragen aan de huurders wordt alleen van kracht als ruimtes, frequentie en invaldienst herkenbaar zijn geregeld. Een mededeling is niet genoeg.
- De kosten van een bedrijf kunnen als gebouwreiniging worden doorberekend op grond van § 2 nr. 9 BetrKV, zolang de huurders niet toch al zelf schoonmaken.
- Bij overtredingen is de volgorde: formele waarschuwing, vervangende uitvoering en, pas helemaal aan het eind, opzegging.
- De zorgplicht voor de veiligheid blijft bij de verhuurder, zelfs als hij het werk uitbesteedt. Selectie en toezicht horen daarbij.
- De winterdienst maakt geen deel uit van de trappenhuisreiniging; die heeft een eigen afspraak in het huurcontract nodig.
*Dit artikel geeft algemene informatie over het huurrecht en vervangt geen juridisch advies in een individueel geval.*
