En el pasillo aparece pegada una nota: «¡A limpiar la escalera, le toca al segundo piso!». Debajo, una firma que nadie logra descifrar. Notas como estas provocan, sorprendentemente a menudo, una disputa vecinal en toda regla, y la mayoría de las veces las partes discuten sobre suposiciones que legalmente no se sostienen en absoluto. Medias verdades tercas se aferran a la limpieza de la escalera, tanto entre inquilinos como entre arrendadores. ¿Quién tiene que limpiar? ¿Quién paga a la empresa? ¿Y quién responde cuando alguien resbala en un escalón húmedo? Seis de estos mitos aparecen en casi todos los edificios. Aquí los ponemos bajo la lupa, uno por uno.
Mito 1: «El arrendador limpia la escalera de todos modos»
El punto de partida es correcto. Según el § 535 del Código Civil alemán (BGB), el arrendador debe al inquilino un inmueble en el estado pactado en el contrato, y eso incluye escaleras, pasillos y la zona de entrada. Sin un acuerdo específico, limpiar la escalera sigue siendo tarea del arrendador. Lo único equivocado es la coletilla «de todos modos»: el arrendador puede transferir la limpieza de la escalera a los inquilinos, y en los contratos de arrendamiento estándar casi siempre lo hace.
Lo que importa es el cómo. Una cláusula del contrato de arrendamiento debe mencionar expresamente la obligación de limpiar la escalera, y su alcance debe seguir siendo reconocible para el inquilino. Una frase escueta como «El inquilino limpia la escalera» es una invitación al conflicto. Una cláusula sólida, en cambio, define cuatro puntos:
- Zonas: escaleras, rellanos, pasillo, escaleras del sótano, entrada del edificio, a menudo también alféizares y barandillas
- Frecuencia: semanal, cada dos semanas, más a menudo en edificios muy transitados
- Orden: a qué inquilino le toca y cuándo, y quién sustituye a alguien enfermo o de vacaciones
- Materiales: quién aporta la fregona, el cubo y los productos de limpieza
Un aviso en el tablón de anuncios no sustituye a ese acuerdo. Y las normas de la comunidad solo obligan al inquilino a limpiar si se han incorporado de manera efectiva al contrato de arrendamiento. Como anexo añadido de forma unilateral, las normas de la comunidad no suelen bastar. Quien acaba de mudarse hará bien en leer la cláusula durante la visita de firma del contrato, junto con las demás obligaciones que rodean su primer piso.
Mito 2: «Una empresa de limpieza solo compensa a partir de veinte viviendas»
La limpieza por los propios inquilinos rara vez fracasa por el tamaño del edificio, pero sí fracasa por la fiabilidad. En un edificio de seis viviendas con trabajadores por turnos, niños pequeños y dos personas que hacen largos desplazamientos diarios, el mejor plan de limpieza se derrumba tras unos meses. Entonces empiezan las cuentas: ¿qué inquilino se saltó su turno, quién solo barrió en seco, quién nunca tocó el sótano?
Quien, en cambio, prefiere contratar una empresa de limpieza compra sobre todo una planificación fija. Proveedores como NordKlar Gebäudereinigung Hamburg acuden en los días acordados, trabajan con productos homogéneos y documentan las tareas de limpieza realizadas. Se acaba la discusión sobre si el rellano del tercer piso se fregó de verdad. Para muchos propietarios esto vale más que el precio, porque la limpieza de la escalera deja de depender de una comunidad de vecinos que se desgarra por ese motivo. El hecho de que los costes de la limpieza de la escalera puedan repercutirse por lo general a los inquilinos hace que las cuentas resulten aún más llevaderas. Más sobre esto en breve.
Incluso en un edificio pequeño el contrato puede compensar si se ajusta de forma ágil: intervalos cortos en la planta baja, más espaciados en los pisos superiores, ventanas y limpieza a fondo solo dos veces al año. Si se contrata a un conserje para las tareas de limpieza, se aplican las mismas reglas a la facturación.
Mito 3: «El propietario paga la factura de la empresa de limpieza»
Al final suele pagar la comunidad de inquilinos. Los costes de la limpieza del edificio pueden repercutirse como gastos de explotación según el § 2 n.º 9 del Reglamento de Gastos de Explotación. El reglamento menciona expresamente las partes del edificio de uso común por los vecinos, como accesos, pasillos, escaleras y sótanos. Deben cumplirse dos condiciones: el contrato de arrendamiento debe prever la repercusión de los gastos de explotación y la obligación de limpiar debe corresponder al arrendador.
Ese segundo punto es uno que tanto arrendadores como inquilinos pasan por alto con gusto. No se pueden tener ambas cosas a la vez. Si el inquilino está obligado por contrato a limpiar la escalera él mismo, no puede aparecer ningún coste de limpieza en su liquidación de gastos. A la inversa, el arrendador no puede simplemente encargar la tarea a una empresa durante un arrendamiento en curso y repercutir después los costes resultantes a los inquilinos. Eso requiere una modificación del contrato, es decir, el consentimiento de los inquilinos.
| Los inquilinos limpian ellos mismos | Limpia un proveedor de servicios | |
|---|---|---|
| Base | Obligación de limpieza del inquilino pactada en el contrato de arrendamiento | Contrato del arrendador más acuerdo de repercusión |
| Liquidación de gastos | sin partida de limpieza del edificio | repercutible según el § 2 n.º 9 BetrKV |
| Motivo de disputa habitual | frecuencia, sustituciones, calidad | importe de los costes, principio de economía |
Mito 4: «Ignora el plan de limpieza y te desahuciarán»
No ocurre tan rápido. Antes de cualquier consecuencia viene el requerimiento formal: el arrendador debe señalar el incumplimiento de la obligación de forma concreta y exigir que se subsane. Si aún así no pasa nada, la ejecución sustitutoria es la medida habitual. El arrendador encarga entonces las tareas de limpieza a un tercero contratado y puede facturárselas al inquilino incumplidor, no a toda la comunidad de vecinos.
La resolución conforme al § 543 del BGB exige un incumplimiento contractual grave y continuado. Un turno de limpieza olvidado durante las vacaciones de verano no basta. Una escalera dejada en estado inmundo durante meses pese a repetidos requerimientos sí puede bastar en un caso concreto. Lo que decide es la proporcionalidad y, en caso de duda, decide a favor de conservar la vivienda. Por eso, quien revisa anuncios y compara su próximo contrato de arrendamiento debería tomarse la cláusula de limpieza de la escalera más en serio que la cuestión del color de los azulejos.
Mito 5: «El arrendador siempre responde de una caída en la escalera mojada»
El deber de mantener la seguridad en el inmueble recae en primer lugar sobre el propietario, o arrendador: iluminación, pasamanos, escalones antideslizantes, vías de evacuación despejadas. Este deber puede transferirse a los inquilinos o a un proveedor de servicios, pero no desaparece con ello. El arrendador debe seleccionar con cuidado y comprobar si la limpieza y el despeje se están realizando realmente. El Tribunal Supremo Federal (BGH) también ha dejado claro que un arrendador obligado por contrato a mantener la seguridad responde de la culpa de sus auxiliares como de la propia.
Para el día a día en el edificio esto significa:
- Al fregar, coloque una señal de advertencia o trabaje por tramos para que quede transitable un lado seco.
- Nada de alfombras sueltas, ni cajas, ni bicicletas en rellanos y escaleras.
- Comunique de inmediato las luces defectuosas y las barandillas que se mueven, no solo en el siguiente turno de limpieza.
Quien, pese al suelo mojado y a la señal de advertencia, sube dos escalones de golpe a toda prisa debe asumir una parte de la culpa. Una caída en la escalera rara vez tiene una única parte responsable.
Mito 6: «El turno de limpieza y el servicio de invierno forman parte de la limpieza de la escalera»
La Kehrwoche (turno semanal de limpieza) es una costumbre regional, sobre todo en Baden-Wurtemberg, donde históricamente llegó incluso a estar recogida en ordenanzas policiales. Jurídicamente es una obligación de limpieza pactada en el contrato de arrendamiento que tiene su propio nombre, a menudo con el famoso cartel que va pasando de puerta en puerta. En Hannover o Leipzig eso mismo se llama simplemente plan de limpieza.
El servicio de invierno, en cambio, es un deber propio. Despejar y esparcir sal en la acera y el acceso al edificio se rige por la ordenanza municipal, no por el plan de limpieza de la escalera, y aparece en la liquidación como una partida aparte. Por eso, un inquilino obligado a limpiar la escalera no tiene que quitar la nieve automáticamente. Eso requiere un acuerdo específico.
La situación es igual de clara con los residuos voluminosos. Una estantería abandonada en el pasillo no es asunto del turno de limpieza, sino de quien la dejó allí. Por eso, durante un gran vaciado del propio piso conviene comprobar la fecha de recogida antes de que las cajas estrechen la vía de evacuación durante semanas.
Tres preguntas que aparecen una y otra vez
¿Qué incluye la limpieza de la escalera?
Las tareas habituales son barrer y fregar las escaleras y los rellanos, limpiar la barandilla y el pasamanos, la entrada del edificio incluido el felpudo, y las escaleras del sótano. La limpieza de ventanas y la limpieza a fondo son servicios adicionales y solo se incluyen si el contrato de arrendamiento los menciona expresamente.
¿Con qué frecuencia hay que limpiar?
Eso lo fija el contrato de arrendamiento o las normas de la comunidad. Un ritmo semanal es el caso habitual en edificios residenciales; con un uso intenso, locales comerciales en el edificio o en invierno, la frecuencia puede ser mayor.
¿Cuánto cuesta la limpieza profesional de la escalera?
El coste de la limpieza de la escalera depende de la superficie, el número de plantas, la frecuencia y el desplazamiento, por lo que un precio único no es de fiar. En la liquidación de gastos, los costes de limpieza aparecen como limpieza del edificio y se reparten entre los inquilinos según la clave pactada.
Los puntos clave en breve
- Sin un acuerdo en el contrato de arrendamiento, limpiar la escalera sigue siendo tarea del arrendador (§ 535 BGB).
- Transferirla a los inquilinos solo surte efecto si se regulan de forma reconocible las zonas, la frecuencia y las sustituciones. Un aviso no basta.
- Los costes de una empresa pueden repercutirse como limpieza del edificio según el § 2 n.º 9 BetrKV, siempre que los inquilinos no limpien ya por sí mismos.
- En caso de incumplimientos, el orden es requerimiento formal, ejecución sustitutoria y, solo al final del todo, resolución.
- El deber de mantener la seguridad permanece en el arrendador, incluso cuando delega el trabajo. La selección y la supervisión forman parte de él.
- El servicio de invierno no forma parte de la limpieza de la escalera; necesita su propio acuerdo en el contrato de arrendamiento.
*Este artículo ofrece información general sobre el derecho de arrendamiento y no sustituye el asesoramiento jurídico en un caso concreto.*
