Pe hol este lipit un bilet: „Curățați scările, urmează etajul 2!” Sub el, o semnătură pe care nimeni nu o poate descifra. Bilete ca acestea declanșează surprinzător de des un conflict de vecinătate în toată regula, iar de cele mai multe ori părțile se ceartă pe presupuneri care nu rezistă deloc din punct de vedere juridic. Jumătăți de adevăr tenace se lipesc de curățenia casei scării, atât în rândul chiriașilor, cât și al proprietarilor. Cine trebuie să facă curat? Cine plătește firma? Și cine răspunde când cineva alunecă pe o treaptă umedă? Șase dintre aceste mituri apar în aproape orice clădire. Iată-le puse sub lupă, unul câte unul.
Mitul 1: „Oricum proprietarul face curat în casa scării”
Punctul de plecare este corect. Conform § 535 din Codul civil german (BGB), proprietarul îi datorează chiriașului o locuință în starea convenită prin contract, iar aceasta include scările, holurile și zona de intrare. Fără o înțelegere specifică, curățenia casei scării rămâne sarcina proprietarului. Greșit este doar cuvântul „oricum”: proprietarul are voie să transfere curățenia casei scării chiriașilor, iar în contractele-tip de închiriere aproape întotdeauna o face.
Contează cum. O clauză din contractul de închiriere trebuie să numească explicit obligația de a curăța casa scării, iar amploarea acesteia trebuie să rămână recognoscibilă pentru chiriaș. O frază seacă precum „Chiriașul curăță casa scării” este o invitație la dispute. O clauză solidă, în schimb, definește patru puncte:
- Zone: scări, paliere, hol, scări de pivniță, intrarea în clădire, adesea și pervazuri și balustrade
- Frecvență: săptămânal, o dată la două săptămâni, mai des în clădirile intens folosite
- Ordine: care chiriaș urmează și când, și cine intervine când cineva este bolnav sau în concediu
- Materiale: cine pune la dispoziție mopul, găleata și produsele de curățenie
Un anunț pe avizier nu înlocuiește această înțelegere. Iar regulamentul intern îl obligă pe chiriaș la curățenie doar dacă a devenit efectiv parte din contractul de închiriere. Ca anexă adăugată unilateral, regulamentul intern nu este, de regulă, suficient. Cine tocmai s-a mutat face bine să citească această clauză în timpul vizionării contractuale, împreună cu celelalte obligații legate de prima locuință.
Mitul 2: „O firmă de curățenie se rentabilizează abia de la douăzeci de unități”
Curățenia făcută chiar de chiriași eșuează rareori din cauza dimensiunii clădirii, dar eșuează din cauza fiabilității. Într-o clădire cu șase unități, cu lucrători în ture, copii mici și doi navetiști la distanță mare, cel mai bun program de curățenie se prăbușește după câteva luni. Apoi începe socoteala: care chiriaș și-a sărit rândul, cine a măturat doar la uscat, cine nu a atins niciodată pivnița?
Cine preferă să angajeze o firmă de curățenie cumpără, în primul rând, un program fix. Prestatori precum NordKlar Gebäudereinigung Hamburg vin în zilele stabilite, lucrează cu produse constante și documentează lucrările de curățenie efectuate. Disputa despre dacă palierul de la etajul trei a fost cu adevărat spălat ia sfârșit. Pentru mulți proprietari, acest lucru contează mai mult decât prețul, pentru că curățenia casei scării nu mai depinde de o comunitate de locatari care se sfâșie din cauza ei. Faptul că, de regulă, costurile curățeniei casei scării pot fi transferate chiriașilor face calculul cu atât mai ușor de gestionat. Mai multe despre asta imediat.
Chiar și într-o clădire mică, contractul se poate rentabiliza dacă este croit econom: intervale scurte la parter, distanțe mai mari la etajele superioare, geamuri și curățenie de fond doar de două ori pe an. Dacă pentru lucrările de curățenie este angajat un administrator, aceleași reguli se aplică și la facturare.
Mitul 3: „Proprietarul plătește factura firmei de curățenie”
În final, de obicei comunitatea de chiriași este cea care plătește. Costurile curățeniei clădirii pot fi transferate ca și costuri de întreținere conform § 2 nr. 9 din Regulamentul privind costurile de întreținere. Regulamentul numește explicit părțile clădirii folosite în comun de locatari, precum căile de acces, holurile, scările și pivnițele. Trebuie îndeplinite două condiții: contractul de închiriere trebuie să prevadă transferul costurilor de întreținere, iar obligația de curățenie trebuie să revină proprietarului.
Acest al doilea punct este unul pe care atât proprietarii, cât și chiriașii îl trec cu vederea cu plăcere. Nu poți avea ambele deodată. Dacă chiriașul este obligat prin contract să curețe el însuși casa scării, în decontul său de întreținere nu pot apărea costuri de curățenie. Invers, proprietarul nu poate pur și simplu să predea sarcina unei firme pe durata unei închirieri în curs și să transfere ulterior costurile rezultate către chiriași. Aceasta necesită o modificare a contractului, adică acordul chiriașilor.
| Chiriașii fac ei înșiși curat | Curățenia o face un prestator | |
|---|---|---|
| Baza | Obligația de curățenie a chiriașului este convenită în contract | Contractul proprietarului plus acordul de transfer al costurilor |
| Decont de întreținere | fără poziție de curățenie a clădirii | transferabil conform § 2 nr. 9 BetrKV |
| Motiv frecvent de dispută | frecvență, acoperire, calitate | nivelul costurilor, principiul economiei |
Mitul 4: „Ignori programul de curățenie și ești evacuat”
Nu se întâmplă atât de repede. Înaintea oricărei consecințe vine avertismentul formal: proprietarul trebuie să numească concret încălcarea obligației și să ceară remedierea ei. Dacă tot nu se întâmplă nimic, măsura obișnuită este prestația substitutivă. Proprietarul dispune atunci ca lucrările de curățenie să fie efectuate de un prestator angajat și le poate factura chiriașului aflat în întârziere, nu întregii comunități de locatari.
Rezilierea conform § 543 BGB presupune o încălcare gravă și continuă a contractului. Un rând de curățenie uitat în timpul concediului de vară nu justifică acest lucru. O casă a scării lăsată murdară luni de zile în ciuda avertismentelor repetate poate justifica rezilierea, în cazuri individuale. Proporționalitatea este cea care decide, iar în caz de dubiu decide în favoarea păstrării locuinței. Prin urmare, cine parcurge anunțurile și compară următorul contract de închiriere ar trebui să ia clauza privind curățenia casei scării mai în serios decât întrebarea despre culoarea gresiei.
Mitul 5: „Proprietarul răspunde întotdeauna pentru o cădere pe scările ude”
Obligația de a asigura siguranța pe proprietate revine în primul rând proprietarului, respectiv locatorului: iluminatul, balustrada, treptele antiderapante, căile de evacuare libere. Această obligație poate fi transferată chiriașilor sau unui prestator, dar nu dispare astfel. Proprietarul trebuie să aleagă cu grijă și să verifice dacă curățenia și degajarea sunt efectiv realizate. Curtea Federală de Justiție (BGH) a clarificat, de asemenea, că un proprietar obligat contractual să asigure siguranța răspunde pentru culpa auxiliarilor săi ca pentru propria culpă.
Pentru viața de zi cu zi din clădire, aceasta înseamnă:
- La spălarea cu mopul, puneți un semn de avertizare sau lucrați pe secțiuni, astfel încât o parte uscată să rămână practicabilă.
- Niciun covor alunecos, nicio cutie și nicio bicicletă pe paliere și scări.
- Raportați imediat becurile defecte și balustradele instabile, nu doar la următorul termen de curățenie.
Cine, în ciuda podelei ude și a semnului de avertizare, urcă în grabă câte două trepte deodată trebuie să accepte o parte din vină. O cădere în casa scării are rareori un singur responsabil.
Mitul 6: „Rândul de curățenie și serviciul de iarnă fac parte din curățenia casei scării”
Kehrwoche (rândul săptămânal de curățenie) este un obicei regional, mai ales în Baden-Württemberg, unde a fost consemnat istoric chiar și în ordonanțe polițienești. Din punct de vedere juridic, este o obligație de curățenie convenită în contract care are propriul nume, adesea însoțită de faimosul indicator ce trece de la o ușă de apartament la alta. La Hanovra sau Leipzig, exact același lucru se numește pur și simplu program de curățenie.
Serviciul de iarnă, în schimb, este o obligație de sine stătătoare. Degajarea și presărarea materialului antiderapant pe trotuar și la accesul în clădire urmează regulamentul municipal, nu programul de curățenie a casei scării, și apare în decont ca poziție separată. Așadar, un chiriaș obligat să curețe casa scării nu trebuie automat să dea zăpada la o parte. Aceasta necesită o înțelegere separată.
Situația este la fel de clară în cazul deșeurilor voluminoase. Un raft aruncat pe hol nu este o problemă a programului de curățenie, ci a celui care l-a lăsat acolo. Așadar, în timpul unei degajări mai ample a propriei locuințe, merită să verificați data de ridicare înainte ca cutiile să îngusteze calea de evacuare săptămâni la rând.
Trei întrebări care revin mereu
Ce include curățenia casei scării?
Sarcinile obișnuite sunt măturatul și spălatul scărilor și palierelor, curățarea balustradei și a mâinii curente, intrarea în clădire, inclusiv preșul, precum și scările de pivniță. Curățarea geamurilor și curățenia de fond sunt servicii suplimentare și sunt incluse doar dacă sunt numite explicit în contract.
Cât de des trebuie făcută curățenia?
Acest lucru este stabilit de contractul de închiriere sau de regulamentul intern. Un ritm săptămânal este exemplul obișnuit în clădirile de locuit; la utilizare intensă, spații comerciale în clădire sau iarna, frecvența poate fi mai strânsă.
Cât costă curățenia profesională a casei scării?
Costul curățeniei casei scării depinde de suprafață, numărul de etaje, frecvență și deplasare, așa că un preț fix este dubios. În decontul de întreținere, costurile de curățenie apar ca curățenie a clădirii și sunt repartizate între chiriași conform cheii convenite.
Punctele-cheie pe scurt
- Fără o înțelegere în contract, curățenia casei scării rămâne sarcina proprietarului (§ 535 BGB).
- Transferul către chiriași produce efecte doar dacă zonele, frecvența și acoperirea sunt reglementate recognoscibil. Un anunț nu este suficient.
- Costurile unei firme pot fi transferate ca și curățenie a clădirii conform § 2 nr. 9 BetrKV, atât timp cât chiriașii nu fac oricum ei înșiși curat.
- În caz de încălcări, ordinea este: avertisment formal, prestație substitutivă și, abia la final, reziliere.
- Obligația de a asigura siguranța rămâne la proprietar, chiar și atunci când predă lucrarea. Selecția și monitorizarea fac parte din ea.
- Serviciul de iarnă nu face parte din curățenia casei scării; are nevoie de o înțelegere proprie în contract.
*Acest articol oferă informații generale despre dreptul locativ și nu înlocuiește consultanța juridică într-un caz individual.*
